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棱鏡|探訪義烏火爆樓市:漲價如一日三餐,95後靠做電商買千萬別墅

2021-06-10 由【】發表於 财经

作者|郭菲菲 編輯|李超仁

出品|棱鏡·騰訊新聞小滿工作室

“2020年疫情期間,好多樓盤打9折都沒人要。到瞭今年,特別是3月份地王拍出來之後,所有折扣一夜之間幾乎都取消瞭,找關系也不一定能買到房。”在義烏做外貿生意的林欣向作者感慨到。

過去一年,林欣不僅見證瞭義烏外貿業的強勢復蘇,更加感受到瞭當地樓市的火熱。

根據中國房價行情網數據,2021年5月,義烏整體房價為2.67萬元/平米,同比上漲瞭21.5%。這座浙江省金華市下轄的縣級市,房價已經超過諸多二線省會城市,而在全國縣級市中房價僅次於海南陵水縣。

與房價如影隨形的,是節節攀升的地價。半年時間,義烏連續三次出現樓面價破3萬的土地。林欣提到的地王,是指3月10日,武漢地產和融創聯手拍下的地塊,溢價率高達53%,樓面價達到創歷史新高的3.6萬元/平米。

5月下旬,作者對當地樓市實地探訪時發現,義烏主城區已難尋房價3萬元/平米以下樓盤,即便周邊鄉鎮房價也已經突破2萬元/平米;同時,市面可售房源基本已被強大的全民購買力一掃而空,新房庫存不足,一房難求,大量購房者被迫湧入二手房市場,房東惜售觀望、臨時跳價成為常態;而在地價、房價和限價交錯下,開發商賣房捆綁車位屢見不鮮,最貴的車位甚至高達60萬元。

義烏某樓盤供不應求。拍攝:作者

不限購的寬松政策、政府低門檻的人才購房補貼、相對發達的民營經濟、城區大規模拆遷帶來的購房需求,以及寬松貨幣環境下,有產者對財富貶值的焦慮,都是這座三線小城滾燙樓市背後的誘因。

義烏隻是浙江樓市火熱的一個典型縮影。2020年疫情結束後,市場熱效應從高能級城市杭州、寧波,迅速向下傳導至金華、溫州、紹興、衢州等地市,多城地價創新高,麗水一宗商住用地溢價率甚至高達91%,房企也隨之下沉,爭搶土地,伴隨土地市場強勢復蘇,住宅成交量及價格也出現齊漲態勢。

房企“內卷”,地王頻出

義烏土拍樓面價最早一次突破3萬元/平米,還要追溯到十年前。

2010年12月,經歷超過700次舉牌爭奪,本土房企三聯控股以總共36.81億元的高價,拍下主城區一宗住宅用地,溢價率高達241%,樓面價約為3.5萬元/平米。這個報價遠超競爭對手綠城創始人宋衛平26億元的心理價位,也一舉創下瞭當時國內縣級市樓面價最高紀錄。

土拍市場沉寂10年之久,進入2020年。短短半年,義烏連續三次出現樓面價破3萬的地塊,分別為2020年9月,眾安集團以16.2億元拍下湖塘西地塊,樓面價3.1萬元/平米;2021年3月,武漢地產和融創聯手拍下的賓王路地塊,樓面價3.6萬元/平米;以及5月份,央企中海地產拍下經開區C地塊,樓面價3.06萬元/平米。

這其中,創下義烏土拍歷史新高的賓王路地塊,成為點燃市場熱情的一把火。

“大傢預期沒這麼高,融創確實比較激進,敢拿這塊地,說明這六百多套房子隻做最高端的產品,賣給義烏最頂尖的客戶。”一位TOP20房企在義烏市場的營銷負責人告訴作者,按照3.6萬元的樓面價,加上建安、財務、公共配套、精裝修等成本,總成本預計達到5萬元/平米。

這位負責人表示,土拍高、新房漲、大傢預期高、下一輪土拍繼續高,義烏現在形成瞭這樣的土地和房價雙向刺激促進效應,環環相扣。

5月7日,義烏統計局公佈的2021年一季度投資建設領域運行情況分析顯示,該市商品房銷售面積爆炸式增長,同比增長瞭167.3%,達到55.0萬平方米。

“我市乃至金華各縣市土地交易市場非常火爆,樓面價相繼創新高,甚至出現‘面粉貴過面包’的情況,房價上漲預期強烈,全面激發潛在購房者,房地產投資屬性不斷增強,直接引爆我市第一季度房地產市場,交易量快速上升。”義烏統計局如此表示 。

一個“面粉貴過面包”的典型案例是,中海5月份拍下的經開區C地塊,起拍樓面價為2.24萬元/平米,溢價38.9%後,最終成交樓面價為3.06萬元/平米。而距離該地塊1公裡之外的碧桂園、陽光城兩個樓盤,在售均價則隻有2.9-3萬元/平米,二者形成明顯的價格倒掛。

該地塊進行土拍的前三天,碧桂園項目置業顧問曾對作者表示,義烏的樓盤現在都頂著政府備案價上限在賣,馬上要拍的C地塊至少3萬的樓面價,將來入市肯定要賣到4萬,“前不久,融創的義烏城市總和工程負責人,剛來我們項目各自買瞭兩套房,自報傢門找我們要折扣,還說對那塊地勢在必得”。

實際上,義烏地王頻出背後,是開發商在土拍市場激烈“內卷”。一位深耕當地多年的規模房企高管對作者表示,大灣區隻能做舊改,不是國企很難做,環京區域市場不景氣,中西部做不瞭規模,隻有長三角既能做規模,又能出利潤,去年50強房企都來浙江瞭。

“現在義烏每塊地報名,大多有一二十傢房企來競爭,內卷越來越嚴重。”這位高管向作者感嘆,2017年前棚改紅利時,10個點的凈利潤率還是有保證的,那時候地市競爭還沒這麼激烈,2019年左右,七八個點算好的,現在這一波新拿地的利潤已經很薄,在6個點左右,“原來集團要求高一點,現在就三個字,‘平常心’。”

實際上,相比義烏,浙江省會杭州的土地利潤率更為“慘淡”。本土房企濱江集團在杭州首輪集中供地時競得5塊土地,被問及預期利潤率時,精於成本管控的董事長戚金興表示,“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。

“我們也在積極往更下沉的縣市調研,尋找投資拿地機會。”一位TOP10房企浙中區域高管對作者表示,樓市支撐的核心是經濟實力,江浙下面縣和鎮,經濟比較發達,流入人口購買力強 ,包括縣級市江山、蘭溪、浦江等。

購房補貼,排隊申領

2020年6月,義烏放寬瞭2018年施行的人才購房補貼門檻,包括取消戶籍限制、調整滿2年以上社保、首付比例從50%降至30%。按照補助標準,專科、本科、碩士等人才,分別補助20萬元、30萬元、40萬元,省部級以上重點人才補助高達140萬元。

“這個補貼非常厲害,而且當時有個bug,當地人即使名下有房,隻要沒有用人才購房,也都能享受補貼。”上述房企營銷負責人對作者表示,疫情之後,外貿影響嚴重,當時義烏樓市也比較冷清,“政府有點慌,不單是房地產,外貿也在退稅補貼,也都在救市去庫存”。

一位金華中介店東告訴作者,補貼推出後,當地中介老板聚會的時候都在抱怨,“本來客戶都打算定金華的房子瞭,義烏補貼政策一出,直接都去義烏買房瞭,政府至少補貼二三十萬,客戶自己再湊點首付就夠瞭”。

按照補貼流程,認定人才資格後 ,購房者將安置保證金(實際需支付的首付款減去對應補貼款,但不低於總房款的10%)存入城投公司賬戶,政府補貼到賬後,城投公司再將首付款轉給開發商。

這一政策雖然刺激瞭購房需求,但對於利潤率本就稀薄的開發商來說,人才購房無疑造成項目回款周期變長,財務成本更高,他們並不買賬,尤其是在行情整體走熱之後。

一位義烏當地項目營銷總對作者分析表示,人才補貼放松後,他們統計過市場整體人才客戶購房比例多在50%以上,首開最高達到七八成,這導致項目回款會非常慢,而經過近一年消化後,現在這一比例已經降低至兩三成。

“全款客戶往裡走,商業貸款靠邊排隊,公積金和人才房回傢等通知。”多位義烏市場人士對作者表示,雖然開發商通過給不用人才房客戶打折優惠方式,試圖快速回籠資金,但辦法並不奏效,“僧多粥少”的市場氛圍下,開發商幹脆直接拒絕人才補貼買房,還因此普遍遭到客戶投訴。

義烏某樓盤售樓處內熱鬧非凡。拍攝:作者

上述碧桂園項目的置業顧問告訴作者,如果是人才購房,需要先把房子的總全款保證金轉到公司賬戶,等到城投的錢轉給開發商後,開發商才再把保證金還給客戶。

本科學歷的林欣在3月份用人才房資格買房時,首付減免瞭30萬。但由於補貼購房者眾多,政府資金需要時間調配,隻能排隊打款,她為瞭配合開發商分擔財務成本,原本10萬元的定金提高至瞭50萬元,“現在人才房剛排到3000多號,我們是6000多號,不知道今年能不能排到”。

不止是保證金,為瞭更好“利用”這波行情,開發商還想出瞭更多辦法。在價格不斷上漲的情況下,由於政府對在售項目不予上調備案銷售價格,義烏多數項目又均為毛坯交付,無法以精裝修的名義漲價。於是,開發商開始捆綁車位賣房,以此來增厚利潤。

一位熟悉市場的中介人士透露,義烏最貴的車位當屬濱江稠江街道某樓盤,原來車位價格是30萬元,但是想買房就得綁定一個車位,價格漲到60萬元,買第二個車位則仍然按正常價 。

房企濱江和金地聯合開發的某項目置業顧問在向作者推銷自己樓盤時強調稱,賣車位的做法並非強制綁定,但房源少,客戶多,客戶如以“兩個車位+商貸”的方式,將優先買房,其理由為:車位20萬元一個,上一期200多套房源,700多意向客戶購買,每平米2.9萬元的均價,相比周邊二手房3.5萬元左右的價格,“買到就是賺到”。

對此,義烏建設局曾在3月份召開的房地產市場秩序專項整治工作會議上指出,要開展捂盤惜售或變相囤積房源的專項檢查,嚴查商品房銷售不明碼標價、捆綁銷售或者附加條件等限定方式的銷售行為。

電商造富,組團買房

走在義烏主城區街頭,大刀闊斧的拆遷場景隨處可見,當地稱為“城市更新”。按照義烏“十四五”規劃,到2025年,義烏二環面積擴容至266平方公裡,形成300萬人口的現代化都市基礎框架。拆遷帶來的貨幣化安置,也成為瞭這波樓市行情的助推力。

“義烏大規模拆遷2017年才開始啟動,行情落後別的城市一兩年,這兩年大拆大改力度很大,包括金義東城際輕軌等建設。”上述規模房企高管對作者表示,義烏的土地指標畢竟是縣級市,工業用地需求又很大,所以需要通過拆遷把住宅土地指標騰挪出來。

根據官方統計,2020年義烏常住人口185.94萬人,年均增長4.18%,成為浙江人口最多的縣級市,這其中外省流入人口有88.02萬人,占比達到47.34%。這意味著,義烏距離300萬的人口目標仍有較大空間。

外來人口流入,勢必帶來購房需求,但當洶湧而來的外地人到達義烏時,可能會發現這座城市的房價已經變得不太友好:主城區每平米單價普遍在3萬元以上,周邊鄉鎮已破2萬元,單價1萬多元的房子隻能去更加偏遠的鎮上尋找。

做外貿生意的林欣告訴作者,她相中的樓盤1月初均價才3.2萬元/平米,不用人才房資格且全款還可以打9.2折,等到過完年,價格已漲至近3.5萬元/平米,還沒有任何折扣,“120平米來算,相差瞭快40萬,問題是還搶不到”。

“周圍很多做外貿的朋友被凍資幾百上千萬,為瞭不被凍卡,很多人選擇去全款買房。”林欣告訴作者,電信網絡詐騙與地下錢莊勾結,一些贓款變成貨款洗白,在反洗錢、打擊地下錢莊背景下,一些義烏外貿商戶擔心銀行卡被“誤傷”凍結,也是促成他們買房的原因之一,因為“不知道哪天賬戶餘額就是0瞭”。

除瞭傳統外貿行業,義烏電商產業的迅速發展和造富,同樣支撐起瞭當地樓市強大的購買力和需求。義烏擁有全國最大的淘寶村集群,江北下朱村更是成為網紅直播第一村,2020年當地電商主體增加至28萬戶,電商交易達到3124億元。

“這兩年做淘寶亞馬遜微商、電商直播的客戶特別多,我接觸的10個客戶,9個都是做電商的。”一位義烏資深中介告訴作者,他們的特點就是成群結隊來買房,比如電商聚集區的北苑板塊二手房,110平米1月份才310萬元,過年後漲到330萬元,現在價格跳到410萬元,“年後漲到我們自己也覺得有點離譜,跳單太頻繁瞭,比一日三餐還多,融創拍下地王的當天,正在成交的四個單子都跳單瞭”。

一位綠城的義烏市場人士則向作者透露,公司當地一別墅合院項目總價為1500萬元起步,最近剛成交一套2000萬元的合院,該套房的“95後”購房者就是做電商起傢,首付就達到七八百萬元,“義烏整體做商貿的環境,能夠快速創造財富”。

多重因素下,新房火熱的行情也傳導至二手房,而實際上,中介交易的二手房大多也是剛交付的新房。一位義烏本地中介公司高管對作者表示,去年二手房不好做,主城區很多學區房都拆沒瞭,無房可賣,去年底到今年初,很多樓盤交付,房東趁著行情好就出手瞭,即便可能要承擔二三十萬元的稅費。

針對房價快速爬坡,3月26日,義烏出臺調控政策,稱為堅決抑制投機炒房、遏制房價過快上漲,出臺包括視情況“限房價、限地價”、限制新房兩年後交易、在售項目不予上調備案價等內容。不過,限購、人才房等調控政策並未涉及,而目前的義烏樓市,依然如同幹柴烈火。

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