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“降價賣房”被舉報!“房價保衛戰”又打響瞭?

2021-06-11 由【】發表於 财经

文|祁木

一場充滿黑色幽默的“房價保衛戰”打響瞭。

01

近日,廣州黃埔某小區業主聯名發起一封“虛假交易撤銷書”,稱該小區一套每平價值4萬的房源,以2.8萬一平的價格售出,對所有業主的核心資產造成瞭嚴重傷害。並表示如不處理,將向國傢稅務機關進一步投訴。

見過“抱團漲價”,3萬的房子恨不得集體掛到10萬,但低價成交被集體舉報的還是頭一遭。

業主的說法並非沒有道理。一些業主借做低網簽總價從而減輕稅負的案例屢見不鮮,廣州剛在月前升級瞭樓市調控,增值稅免征年限從2年調整到5年,做低總價,無疑能夠降低增值稅。

不過,對於這一暗度陳倉之策,官方早已打上補丁。無論成交價多少,在繳納增值稅、個稅、契稅時,都有評估價進行兜底。2.8萬如果真能網簽成交,那麼是否意味著就在政策認定范圍之內?

當然,這隻是猜測。更核心的問題在於,4萬的房子究竟能不能賣2.8萬,一起低價網簽事件為何讓業主們如此擔心?

顯然,這一輪房價上漲的底氣並沒有那麼堅挺。

某些城市的房價上漲,背後不無濫用經營貸炒房、業主集體抱團漲價、個別中介借助“ABC單”炒房等灰色手段的助力。一旦市場上開始出現降價案例,無論是真降價還是假降價,都容易降低房價預期,從而將市場打回原形。

同時,這一輪房價上漲,更多是跳漲所致。以黃埔區為例,黃埔是廣州房價上漲最猛的區域之一,這背後除瞭作為高新區具有的天然優勢之外,放寬人才落戶門檻、大規模的城中村改造無疑形成瞭助推力。

根據報道,黃埔區66條城中村納入改造范圍,大拆大建之下,房價難免不出現大幅波動。

事實上,廣州這一輪房價上漲,背後不無城中村改造的推動,僅2020年-2022年,廣州就要完成83條城中村改造。

所以,在基本面、政策、舊改和情緒驅動、炒房因素共同刺激之下,不少熱門小區房價迅速上漲。

以報道中涉及的樓盤為例,2020年6月,該小區成交價僅為2.8萬左右,到12月已經攀升到3.5萬,今年3月沖到4萬以上,而掛牌價最高已經超過5萬。

可見,房價一年上漲瞭50%以上,個別業主掛牌價更是上漲100%,這樣的房價走勢能不能維持,恐怕連業主們自己心裡都沒底。

所以,無論是真降價或假降價,業主都充滿警惕之心,擔心市場回調導致自己的資產價格下滑,從而形成滑坡效應。

02

對於抱團漲價或低價賣房等問題,多地已經給出對策。

這就是二手房指導價。這一政策最大的威力,不在於限制房價,而在於限制信貸。

限制房價很難,即使二手房指導價打瞭七折,市場仍有各種手段按照高價進行成交。

日前,深圳有中介就玩出瞭“水果圖案掛牌價”的遊戲,榴蓮代表一千萬,香蕉代表一百萬,以此為暗語展示具體價格。還有業主以捆綁所謂名貴字畫等名義進行賣房,試圖借助雙合同抹平指導價與成交價之間的差額。

這些情況的出現在意料之中,但並不影響二手房指導價的威力。

這一政策最具殺傷力的一點是,銀行信貸一律按照指導價放款,如果指導價打瞭7折,那麼房貸必然也要打7折。

舉個簡單例子,一套市場價1000萬的房子,政府的二手房指導價隻有700萬。原來按照3成首付最高可貸700萬,如今隻能貸490萬,貸款額度少瞭200多萬。

這就讓“抱團漲價”、借掛牌價推高樓市的行為失去瞭市場支持。

以前,在北上廣深一些小區,成交價隻有五六萬的小區,掛牌價已經動輒8萬以上,業主在小區社群裡更是高喊著“站上10萬+”、“站上30w+”,樓市炒作之下,恐慌效應泛濫。

如今,二手房指導價之下,抱團漲價雖然仍未斷絕,但失去信貸支持,這樣的抱團隻剩下數字遊戲。

深圳樓市的影響已經逐步體現。

數據顯示,5月深圳二手住宅市場網簽3781套,環比下跌13.99%,同比下跌65.7%,連續4個月下滑。

如今,深圳的二手房指導價正在復制開來。

目前,成都已經跟進,無錫、東莞、寧波也已做出表態,未來有望全面推廣。

03

黑色幽默的上演,說明瞭許多東西。

業主集體投訴“降價賣房”,到底是對房價上漲的未來缺乏信心,還是打心底裡就已經認為房價太高瞭?

不管是哪種情形,都說明瞭一個再簡單不過的道理:房價上漲之下,已經形成瞭一個強大而堅固的利益群體。

這個群體的極端表現,往左是抱團漲價,往右是降價維權。抱團漲價,意在集體推高房價;降價維權,則是以穩定之名綁架市場。

房價“能漲不能跌”的預期就這樣形成瞭。

從道理上講,任何一個正常的市場,房價都是有漲有跌。如果房價單邊上行,居民杠桿率不斷創下新高,必然將給金融系統帶來無盡的風險,為什麼要不斷強調“房住不炒”,這是原因之一。

但是,當中國房地產總市值高達350萬億以上,部分城市土地財政依賴度超過100%,70%以上的傢庭財產都是房產,超過4成傢庭擁有兩套及以上房產……

房價漲跌,就與有房一族、開發商和地方政府捆綁在一起。

這就導致,房地產市場的徹底改革,難上加難。

好在決策層對於遏制房價過快上漲的決心,前所未有之高。嚴打經營貸炒房、不斷升級樓市調控、推進房地產稅試點……讓2021年變得頗為不尋常。

一切剛剛開始,不妨拭目以待。