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土地價格被高估?長三角多城地價與地均GDP背離

2021-06-11 由【】發表於 财经

財聯社(北京,記者 李潔)訊,在全國總體地價上漲過程中,城市之間土地成交冷熱不均的現象卻在加劇。近期,南方熱點城市集中供地成交呈火熱態勢,而北方城市除北京之外熱度普遍較低,出現多宗地塊流拍。

中原地產最新發佈的報告指出,城市土地的價值與城市基本面密切相關,城市基本面的差異也會在體現在地價上。基於此,中原研究院計算瞭每個城市單位面積產生的GDP(2019年GDP/城市行政區面積),即地均GDP。

“地均GDP為城市單位面積土地產生的GDP,反映一個城市土地轉化為經濟的效率與能力,是城市土地承載力的重要體現,也是土地價格的基礎支撐之一。”中原研究院分析師指出,地均GDP代表瞭一個城市土地的產能,這個值越高,說明能用更少的土地,產生更多的GDP。

根據中原研究院收集的203個城市2020年7月至2021年4月成交的含住用地樓面價數據,平均成交樓面價超過1萬元/平方米的共11城,分別為北京、廈門、上海、深圳、廣州、杭州、東莞、珠海、福州、溫州、南京,其中最高的為北京,每平方米單價為2.5萬元;超過5千元/平方米的共25城;其餘167個城市均低於5千元/平方米。

中原研究院將各城市的樓面地價和單位面積GDP排名對比後發現,東部沿海城市的地價/單位面積GDP明顯高於中、西部城市,長三角、福建、珠三角城市地價在6994-23066元/平方米之間。

雖然長三角大部分二三線城市地價都屬於最高的10%之列,但其中很多城市單位面積GDP卻排不到前10%。福建城市群與長三角情況類似,其二三線城市存在地價表現超出單位面積GDP表現的情況。

由河南、湖北、山東等省份下轄城市組成的中部城市群,則與長三角、福建城市群相反,中部城市存在地價排名不如單位面積GDP排名的情況。

“長三角中上海、江蘇地價相對符合當地GDP,但浙江三四線城市地價偏高。中部核心城市濟南、青島、鄭州、武漢單位面積GDP均排名前25,但其地價卻遠低於排名47的溫州,地價普遍被低估。”上述中原研究院分析師指出。

“集中供地後房企對城市的選擇更謹慎,更傾向於往熱點城市及熱點區域集中,對景氣度一般的城市以及區域則相對謹慎。”一位研究機構分析師表示。

中指院監測數據顯示,2021年5月,全國300個城市土地市場交易在供求兩端同比、環比均下滑,但樓面均價及出讓金同比、環比均走高。

5月全國300個城市共成交土地2143宗,同比減少11%;成交土地面積8141萬平方米,同比減少10%。但土地出讓金總額為7665億元,同比增加36%;其中住宅用地出讓金總額為6962億元,同比上漲38%。

在成交樓面價方面,5月全國300個城市成交樓面均價為4849元/平方米,環比增加51%,同比增加53%;其中住宅類用地成交樓面均價為8580元/平方米,環比增加35%,同比增加60%。

此外,根據中國地價監測網數據,2021年1季度,全國主要監測城市總體地價環比增長率為0.63%,同比增長率為2.44%,其中住宅用地環比增加0.83%,同比增長為3.61%。

“總體來看,全國地價水平整體還在平穩上升,住宅地價環比、同比增速持續上漲。”一位研究機構分析師表示。