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狠招顯威!上海二手房開啟價格核驗,否則禁止發佈,有中介下架超萬套房源

2021-07-20 由【】發表於 财经

7月19日是上海頭部房產經紀機構存量二手房掛牌房源價格核驗截止日。根據某房產中介此前流程圖,截止今天早上9點,若高價房源未完成外網下架,則系統會統一外網下架。證券時報記者早上10點登陸該中介APP查閱發現,目前掛牌中的二手房房源約為1.6萬套,而上海宣佈對二手房價格進行檢驗當天,該APP顯示的房源約為3.2萬套,粗略估算,該中介已下架約1.6萬套二手房房源。

7月9日,上海市房管局召開上海市規范二手住房房源掛牌管理會議,要求自7月9日起,在已實施房源掛牌核驗基礎上,增加價格信息的核驗。據悉,上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據,對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源不得對外發佈。

不過,與深圳等地對各個小區出臺二手房指導價不同,上述上海二手房的“市場真實價格”尚未官方發佈,僅稱“主要是根據各小區的歷史實際成交價格,再綜合考慮多重因素而確定”。

“每個小區的‘市場真實價格’是多少,相關部門還沒有公佈,會不會公佈也不清楚。”一位房產中介人員向記者表示,“房產交易部門的價格核驗系統以及中介的房源系統都還不太完善,比如XXX小區,說單價高於7萬元/平方米的房源核驗不能通過,但確實有高於該價格的房源在外網展示,而一些大幅低於該價格的卻沒有展示,據說系統完善與數據整理還需要幾個工作日。”

房產經紀機構內網仍可展示

“7月12日公司開會宣佈瞭存量二手房掛牌房源的價格核驗流程,7月12日至7月18日,對存量房源進行價格核驗,高價房在外網下架,期間停止上架新房源。”上述房產中介人員告訴記者,“7月19日早上9點,若高價房源未完成外網下架,則系統統一外網下架,同日,恢復新房源上架外網。”

據悉,上海11傢頭部經紀機構被要求在一周內,對20-30萬套存量二手房掛牌房源進行核驗,立即下架虛高房源。

“中介把每一套房源的掛牌價傳給交易中心,核驗未通過的就進行下架處理。”該中介人員告訴記者。記者此前關註的兩套房源,今天已顯示為“已停售”,維護房源的中介業務員告訴記者,“房源並未售出,掛牌價格未通過核驗,從外網下架瞭,以前收藏過該房源的客戶,頁面上會顯示‘已停售’字樣。”

以某中介APP為例,目前顯示的掛牌二手房房源為1.6萬套,較7月9日時的3.2萬套減少瞭1.6萬套,下架房源占比約50%。

在外網批量下架高房源同時,多位房產中介業務員在朋友圈均發佈消息:“房子都還在的,可以隨時咨詢身邊的經紀人。”

“房源隻是在外網不展示,並不是說房子不可以交易,內網正常展示,有客戶需要房源,還是會推薦。”一位房產中介人員告訴記者。至於交易環節如何進行,該中介人員表示,目前還沒有遇到這類情況,預計網簽合同價不能超過核驗限價,否則二手房價格核驗意義就不大瞭,“但肯定是能成交的,比如做低價格,超出合同價的金額買方另外付,相當於提高首付比例。”

在存量二手房掛牌房源價格核驗接近尾聲之際,根據上海市房地產交易中心的補充通知,7月19日起,對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗,沒有通過掛牌價格核驗的,房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發佈該房源信息。

老破小學區房受影響較大

“二手房價格核驗受影響最大的老破小學區房,這類學區多數是用來掛戶口。”一位長期跟蹤學區房的中介門店負責人舉例稱,以外環外某小區的老破小學區房為例,40平米左右的一房,今年1月份最高成交價超過300萬元,為瞭省稅費,不能說100%,但起碼90%以上成交的房源都做低瞭價格,“外環外普通住宅的標準是230萬元,如果做低到普通住宅,稅費可以省很多,但價格核驗是根據歷史實際成交價格來進行,顯然要比真實成交的價格要低。”

此外,針對前期漲幅較大的“學區房”,上海此次二手房價格核驗還有意擠掉泡沫,還原出市場真實價格,讓其回歸合理、理性。

記者在某中介APP上搜索浦東某熱門學區房,20至40平方米的一房無一套在售,對口維護房源的中介業務員告訴記者,“有在售的,隻是掛牌價沒有通過核驗,無法在外網展示。”

該業務員隨後發給記者兩套已在外網下架的一房房源,面積分別為29平方米和34平方米,掛牌價分別為610萬元和650萬元,對應的單價為20.60萬元/平方米和18.77萬元/平方米,而目前在外網展示的二手房房源單價在13.41萬元/平方米至15.22萬元/平方米之間。

記者查閱發現,該小區近一年內成交單價高於16萬元/平方米的共有5套,其中成交單價最高為19.42萬元/平方米。

“如果你是為瞭學區,建議你可以看看隔壁小區的一套,對口學校完全相同,房東看中新房想騰出名額,單價隻有12萬/平方米。”該中介人員說。

“說白瞭就是不想讓哄抬價格,我掛600萬元,他傢掛620萬元,我一看趕快調價到650萬元。”該中介人員告訴記者,“實行價格核驗後,哄抬價格的現象將大幅減少。”

市場焦慮情緒有望進一步緩和

在采訪中,多位房產中介人員認為,雖然未通過價格核驗的二手房仍可以推薦給客戶,但預計買方對這類房源會有抵觸心理,不願意多出價格,同時賣方又不願意大幅降價,雙方的博弈可能比較激烈。

高先生去年底就打算出售一套面積40平方米的老破小學區房,當時價格一路飆升,短短幾個月內漲瞭逾百萬元,最高時同類型房源掛牌價達到450萬元,然而,今年1月起上海樓市調控政策出臺後,掛牌價一降再降,目前掛牌價普遍在400萬元以下,“聽中介說核驗價還要低,如果這樣,就不考慮賣瞭。”

上述長期跟蹤學區房的中介門店負責人告訴記者,不少客戶讓其幫忙留意房東急售的房源,價格未通過核驗的先不考慮瞭。

業內普遍預計,上海二手房價格未來將走低。上海中原地產市場分析師盧文曦近日表示,“隨著二手房掛牌價格趨於合理,會引導正確的價格預期,市場焦慮情緒會進一步緩和下來。”

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳傑也表示,上海此次針對二手房價格的調控與一手房市場調控相呼應,今年以來上海對新房市場調控出臺瞭很多措施,成效顯著,但壓力仍然不小,關鍵就是二手房市場還存在不少亂象,掛牌價中存在不少虛高和泡沫,二手房價格與一手房價格存在似是而非的“倒掛”,刺激瞭很多人沖動式去搶購新房,“如果二手房市場中的虛高和泡沫能被擠掉,也有助於新房市場的健康穩定。”