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13城出手,4招整頓學區房炒作,能讓教育更公平嗎?

2021-07-22 由【】發表於 财经

解決天價學區房之根本,是實現教育資源之均衡。

文 / 巴九靈

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調控樓市的辦法,沒有最多,隻有更多。

不過,今年以來,樓市調控的重點更聚焦於二手房。因為一直以來的“限價”政策,已經將開發商推出的新房價格牢牢控制瞭。

於是,房子真實的市場價,其實是通過二手房呈現的。

二手房情況如何?撇開人口凈流出的三四線小縣城不談,一二線熱點城市的二手房勢頭向上。

興業證券研報顯示,其統計的13個一、二線城市中,對比2021年年初,今年6月份的二手房價格,除瞭天津,其他12個城市均為上漲。其中,廈門和長沙最誇張,漲幅18%,杭州、上海、青島、大連等城市的二手房漲幅均超過10%。

“房住不炒”的大方針下,肯定由不得二手房亂漲價。於是,今年出現瞭一個調控新辦法,叫做“二手房指導價”,簡單說就是政府針對不同小區發佈“二手房成交參考價格”,可以理解為二手房也被限價瞭。

目前,深圳、上海、成都、西安等城市紛紛出臺瞭“二手房指導價”政策。

當然,這還不夠。

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二手房中,漲得最猛的是什麼房子?答案是學區房。

當樓市有升溫跡象時,有學區優勢的二手房往往漲得最快,我們也常常看到媒體報道“天價學區房”話題。

為何學區房漲勢最猛?

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛告訴小巴:學區房價格上漲的背後,一方面是資產焦慮,由通脹預期引發;另一方面是學區焦慮,由所謂的教育內卷化引發。兩種焦慮疊加在一起,而且兩者反復正向反饋,形成炒作之風,並集中反映在房價上,這個現象很不利於社會穩定。

丁老師認為,從這個角度來說,把教育資源不均衡引發的學區附加價值,讓房價來背鍋,也不盡合理。

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本著“誰熱控誰”的方針,今年以來,學區房成為瞭重點調控對象。

據不完全統計,今年年初至今,至少有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手,整治學區房亂象。

要說這一輪整治的源頭,早在4月30日開的中央政治局會議,已經透露瞭信號。

會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,防止以學區房等名義炒作房價。

雖然隻是短短的13個字——“防止以學區房等名義炒作房價”,但別小看它的威力。要知道,中央政治局會議這樣高規格的會議,有時根本不提房地產,即使提及,也隻會提類似“房住不炒”“長效機制”這類宏觀概念。

而這次專門詳細提到學區房這個點,可見上層的態度十分堅決。

這樣一來,就能理解為何十幾個城市相繼出手整治學區房。

各地整治學區房亂象的方向一致,但各有招式。小巴統計瞭一下,主要有以下四種:

1. 多校劃片。代表城市:北京。

多校劃片指的是,原本一個小區對應單一的學校,如今變成瞭對應區域內的多個學校,讀哪個學校變得不確定。最近,#北京西城區小學入學多校劃片,天價學區房跌價#話題就引發瞭熱議。

2. 名額分配。代表城市:上海。

上海推出瞭優質高中“名額分配”政策,從2022年開始,上海市實驗性示范性高中將拿出其招生總計劃數的50%—65%,分配到上海每一所不挑生源的初中。

3. 公民同招。代表城市:杭州。

為瞭防止民辦學校“掐尖”,也為瞭降低傢長對學區房的依賴,多個城市采取公民同招,公辦、民辦學校同步報名、同步錄取、同步註冊學籍。

4. 學位限定。代表城市:合肥。

多地實行“六年一學位”政策,同一套住宅6年內隻能享有學區內小學1個學位,3年內隻能享有學區內初中1個學位。

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這麼多的調控招式,嚴防死守學區房炒作。那麼,問題來瞭:

1.這些政策的威力究竟有多大?

2.學區房時代將慢慢終結?

3.本質問題——教育資源稀缺,怎麼破?

下面,就來看看大頭的分析。

“防止以學區房等名義炒作房價”話題上升到中央政治局會議,是一個前所未有的高度。

雖然短時間內,學區房很難完全退出歷史舞臺。但豪賭頂級學區房的時代,確實可以結束瞭。中長期,賭學區房,更無必要。

解決學區房問題的最終途徑,是實現教育資源均衡化。

在日本,優質學校的教師團隊實行輪換制,這或許是解決辦法之一。

至於具體措施,教師輪崗是一個重要的選項。實際討論時,經常有人拿老師或者學生大跨度的交流,不具有可操作性來說事,還有人提及老師的交通問題,住房問題等。

就以醫生做類比,每個城市的優質醫院都有好幾個院區,離得甚至還很遠,醫生不是都在輪崗嗎?教師不輪崗,就要學生輪崗,總要做出選擇。

總體而言,盡可能把附加在房子上的學區價值分離出來,讓教育資源更均衡、更公平,也讓房產不再承擔本不應該承擔的“學區”之重。

目前調控學區房炒作,做得比較堅決的是上海和北京。

今年3月,上海出臺瞭優質高中“名額分配”,把超半數的名額分配給幾乎每一所初中。北京實施“多校劃片”已經好幾年,一套房子對應幾所小學,讀哪一所不確定。

兩地政策剛出臺時,學區房價格都應聲下跌。兩地的政策是同一個道理,都是把優質教育資源給稀釋瞭。好學校終究是有限的,中國人口多,再稀釋也還是稀缺的。

北京的政策剛出臺時,學區房價格應聲下跌,但現在漲回來瞭。大傢花瞭一些時間終於接受瞭這個事情:買瞭學區房不一定能讀好學校,但不買一定讀不瞭好學校。

再給上海一些時間消化消化,再去看那些下跌的學區房,也會是回彈的節奏——雖然優質高中的名額被分走瞭一些,但優質初中的名額(優質高中可以自主招生一部分生源)還是比普通初中要更多一些,所以還是得買學區房讀優質初中。

總之,“名額分配”和“多校劃片”,這兩個措施確實能讓學區房的價格漲得慢一些。其他城市沒像上海或北京這麼做,主要是因為目前決心不夠大,但遲早會走這一步。

再看另外兩個措施——“公民同招”和“六年一位”具有不少副作用,反而是給學區房添瞭一把火。

“公民同招”讓民辦變得不確定,所以更要買學區房讀公辦;“六年一位”降低瞭學區房的二手流轉效率(本來六年內最多有可能供6戶人傢小孩上小學,現在隻能供1戶人傢),也讓學區房更稀缺。

從教育均衡的角度看,該這麼做;但從抑制學區房的角度看,不該這麼做。

讓教育歸教育,讓房子歸房子——這是理論正確,但在現實中很難實現。所以,教育局哪怕用最狠的手段,也隻能改變一時的價格漲跌,很難改變學區房的長久堅挺之態勢。

哪怕中國出生率持續降低,也抵不過“被刺激的傢長”的數量增長——擠破頭要讓小孩讀優質學校的傢長,越來越多。

哪怕名校集團化的推進速度再快,也暫時改變不瞭僧多粥少的現狀。

什麼時候會緩和一些?再過二十年吧。哪怕是二十年之後,學區房比非學區房有10%—20%的溢價,也是正常的。

所以,不用太理會任何學區房新政,有需求就趕緊買。但是,別忘瞭寬敞明亮的居住環境也是教育的一部分。

要讓學區房降溫,隻有一個選擇:做到所有義務教育學校辦學標準(師資、生均經費)一樣,學校之間不再有辦學質量差距。

做到這一點,並不復雜,區域內所有教師、校長全部重新聘任上崗,隨機到各學校,義務教育階段不再有所謂的名校、強校。隨後,每年輪換20%義務教育教師,在五年內實現全部教師輪換。

當前的措施,如實行多校劃片入學、示范性高中名額分配到初中學校、建名校集團,這些都是推進義務教育均衡的外圍措施。如果不能在實施這些政策的同時,切實縮小學校間的辦學質量差距,那麼,由於學區內的學校存在辦學質量差距,以及學區間存在辦學質量差距,為讓孩子獲得更好的教育,傢長還是會選擇教育質量更好的學區,從而導致學區房難以降溫。

推進義務教育均衡,關鍵在轉變義務教育資源配置方式。尤其重要的是,政府教育部門不能還有所謂名校、優質校思維。政府教育部門應該保障所有學校均有一樣的辦學條件,至於學校如何辦學,則應該落實和擴大學校辦學自主權,由學校自主辦學,辦出學校的個性與特色。

本篇作者 |李夢清| 當值編輯 |李夢清

責任編輯 |何夢飛| 主編 |鄭媛眉