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從市場定價到政府定價,二手房後市怎麼走?

2021-07-22 由【】發表於 财经

· 梁雲風 | 文 關註秦朔朋友圈 ID:qspyq2015·

最近,“二手房指導價”成瞭樓市最熱的詞,這也是繼暴打炒作學區房之後,各地政府樓市調控的最新選擇。

7月9日,上海市房管局召開全市規范二手住房房源掛牌管理會議,發佈瞭二手房市場管理新政。

會議明確在已實施房源掛牌核驗的基礎上,增加價格信息核驗,整頓掛牌價格虛高。有關部門將以市場真實價格為依據,對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源必須“下架”。之後再次上架的房源以及新增掛牌房源,都必須通過真實價格核驗環節。

根據上海市房地產經紀行業協會的要求,上海市十幾傢頭部房地產經紀機構在接下來的一周內,將對全市數十萬套存量二手房掛牌房源集中清網,價格虛高房源立即下架,不管是線下還是線上渠道,都不能展示。

上海實行的二手房價格信息核驗,被市場解讀為最近各個城市不斷推進的二手房指導價的變種。

在上海之前,西安、成都、三亞、深圳等早已開始。

在上海發佈該新政的前一天,西安市住建局公佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》,這是西安房地產調控政策,首次對於二手房進行價格限制。

根據通知要求,西安二手房指導價將以住宅小區為單位,充分參考二手住房網簽成交價格、評估價格等因素,經調查分析形成。同時要求房地產經紀機構、房地產銷售服務人員不得以“學區房”“學位房”等名義炒作房價,不得誘導小區業主參與哄抬房價,對平臺價格虛高的房源下架;二手房交易各環節的有關機構要將二手住房成交參考價格作為參考依據,引導二手住房理性地交易,穩定市場預期。

而在隨後發佈的102個小區的二手房指導價格中,多數指導價與市場成交價和業主心裡價位相去甚遠。有地產行業媒體統計,在西安市公佈指導價的102個小區裡,26個小區的指導價與市場價相差在5000元以上,最大差額為西安楓林綠洲小區,達到13244元;而有70個小區的指導價是市場價的6-7折,隻有6個項目的指導價在千元以內,不少網友戲稱“指導價的意義和1499元的茅臺相當”。

不過,在筆者看來,指導價與實際價格相距甚遠這或許才是指導價有意為之,指導價的目的是為樓市降溫,打擊炒房投機心態,防止樓市過熱。至於效果,深圳實施二手房指導價後的結果就很能說明問題。

今年二月份,在深圳樓市沸騰的關口,深圳推出二手房成交參考價格發佈機制,並大力打擊炒作二手房的中介和投資客。

與此同時,深圳住建局發佈瞭全市3595個住宅小區二手住房指導價,且大多小區的指導價與市場價相差甚遠,發佈的指導價隻有市場成交價的75%左右。以最火的網紅盤華潤潤府為例,指導價隻有13.2萬,遠低於貝殼上的報價18.4萬。

實施近半年來,深圳上半年的樓市顯著降溫,今年上半年,深圳全市二手房網簽套數30505套,同比下滑48.0%。此外,6月深圳二手房過戶2575套,同比下跌75%,比2018年“730”調控新政出臺後的市場還要低迷,成交量創10年新低。

或許也正是因為深圳的半年成效,才讓成都、西安、上海等城市加入到二手房價格從市場主導向政府指導的陣營。

具體來看,二手房指導價又是怎麼影響樓市的呢?

首先是指導價格的剛性約束打擊投機套利。這種指導價並非沒有依據。以深圳為例,根據官方發佈的信息,深圳二手房指導價的具體確定,是深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上,以二手住房網簽價格為基礎,參考周邊一手住房價格,從而綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格。

從表面上看,二手房指導價在原來掛牌價或者成交價的基礎上打瞭折,但這個折扣參考的是周邊一手房的價格,一方面打擊瞭虛高炒作的亂象,另一方面將一手房與二手房價格倒掛的問題解決瞭,把“深房理”那樣的投機套利的口子堵住。

過去幾年,熱點城市的樓市“打新”,很大程度上刺激瞭房地產市場投機和炒作的風氣,杭州、上海、廣州、深圳、西安、成都等熱點城市都出現過排隊搶房的現象,有的樓盤還要搖號,中一個號就像股市中瞭一個大肉簽,獲利少則幾十萬,多則數百萬。

當然,這裡面的原因還有,一手房政府早就限價瞭,這才有瞭一手房與二手房的價格倒掛。因此從這個角度看,對二手房設指導價,也是一個調控的補丁瞭。

這也意味著,一手房和二手房都納入瞭政府的定價體系,未來調控的有效性將大大提高。

其次,二手房指導價的意義還在於,當它與信貸相聯系時,就能發揮核彈級的威力。目前,深圳、成都等地均已明確,二手住房成交參考價將作為貸款發放重要參考。這意味著,銀行以二手房指導價作為放貸依據,這將大大提高購房者的購房門檻,提升二手房的交易成本。

舉個例子,現有一套房東掛牌1000萬的房子,指導價為800萬,如果首付是30%,指導價發佈前購房者最高能貸到700萬,而如果銀行以指導價作為房貸依據,相當於隻能貸款560萬,首付款從300萬上升到瞭440萬,購房門檻大大提高。

這也是為什麼在深圳執行二手房指導價後成交量銳減的原因,房票的價格越來越貴,也就曲線完成瞭打擊炒作的目的。

當然,我們最關心的還是,在二手房指導價開始在多個城市推進後,對樓市的影響。

我們認為,如果二手房指導價在越來越多的城市被證明有效,那麼很快就會被那些房價上漲比較快的城市選用。

上半年,盡管監管沒有放松,但是像上海房價還是快速上揚。據諸葛找房數據研究中心監測數據,2021年以來,上海市場價格連續6個月上漲,6月達到近3年最高水平,為64302元/平方米,月度價格最大漲幅為2.75%,上半年累計漲幅13.9%。監管對於能立竿見影抑制房價的方法是非常渴求的,上海之後,杭州、鄭州、合肥、廣州等城市,都有可能繼續跟進。

當然,由於限價限貸對樓市的影響太明顯,一般要走到這一步的,基本都是市場太熱,漲幅太快,杠桿率比較高的城市,深圳2020年房價從年頭到年尾平均漲幅大概30%左右,這也是為什麼深圳會成為這一輪調控的出頭鳥的原因。而目前國內樓市分化越來越嚴重,核心城市與低熱度的三四五線城市樓市情況截然不同,因此,指導價很難大面積鋪開。

所以從短期來看,抑制交易熱度,降低交易頻次是正常的,但從長期來看,畢竟二手房指導價的目的是穩樓市,不是砸樓市,因此更多的是擠出此前因炒作帶來的大量水分,讓房價回歸正軌,指導價這樣一個帶有濃厚的計劃經濟色彩的詞,不會是一個常態。

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