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房企需走出“舒適區” 多賣樓少借債向管理要紅利

2021-06-10 由【】發表於 房产

王麗新

“欲望滿足的瞬間,即是償還時刻。”這句話用在過去盲目迅猛跑馬圈地的房企身上,頗有警示意味。近日,千億元級房企藍光發展深陷債務違約風波,與此前的泰禾集團以及華夏幸福這兩傢千億元級房企如出一轍。

靠債務驅動發展的房地產行業,“冰凍三尺”非一日之寒。過去這麼多年,從某頭部房企一年收入2億元到動輒一個月賣上數百億元銷售額,最主要是靠高融資、高負債、高杠桿來推動。在這其中,融資性現金流一直扮演著非常重要的角色。

據公開數據顯示,2021年房企到期債券規模預計將達12448億元,同比增長36%,歷史性突破萬億元大關。

且不說境內債務利息支出較高,大型房企掌舵人每天早上醒來,頭上頂的都是幾億元的利息支出賬單,境外債務還有人民幣匯率變動帶來的匯兌損失。即便是頭部房企,每年匯兌損失都是數億元量級的,這對毛利率水平持續下行的房地產行業來說,是進一步侵蝕利潤空間,亦影響大小股東的分紅收益。

“今年融資性現金流的總額已經比去年下降。”6月5日,陽光城集團執行副總裁吳建斌在一次內部授課中表示,所以改變企業最核心的就是經營性現金流,多賣樓,處置低效資產,包括酒店、商業、工業等。

這句話的背後,意味著不管是打折賣房,還是處置資產,包括引入戰投,都是房企強化現金流的標準動作。換言之,融資性現金流受阻,為避免債務違約造成企業無法運轉或破產,房企不得不在“生存大考”下進行自救。當然,這是實力較弱房企要面臨的問題,但對那些尚無需擔憂生存的房企來說,這無疑是警示,比如不能再一味追求規模而錯失“降本增效”尋求高質量發展的路徑與機會。

或許,把負債降到合理水平仍需一些時間,但擺在很多房企當下的經營邏輯是,需要走出過往高負債驅動發展的“舒適區”,需要改變經營理念,創新商業模式。“三道紅線”管錢、“兩集中”控地之下,房企要習慣於邁向賺小錢但要健康發展的階段。

總而言之,在新舊行業規則交替之際,規模不再為王,現金流和利潤才是王道。房企需多賣樓、少借債,踏踏實實向制造業學習,從過去由融資來推動,變成經營推動。放下售樓小姐過去等著買房人上門搶房的“傲嬌”,要通過勞動掙加工制造和服務的錢,從現在起,房地產行業已邁入向管理要紅利的時代。