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22城土拍記

2021-06-11 由【】發表於 房产

圖蟲創意圖

圖蟲創意圖

2021年是執行“雙集中”供地政策的第一年。截至6月3日,被列入名單的22個熱點城市中,已有19座城市首批集中供地結果出爐,累計成交金額超8500億元。

目前,22城中僅剩上海、武漢、成都3個城市暫未開拍。

5月31日-6月4日期間,長沙、鄭州、合肥、蘇州4個熱點城市先後拉開集中供地大幕,4城土地出讓金總額超1393億元。

土拍作為樓市的“風向標”,一定程度上反應瞭城市未來的房價走勢和房企接下來的戰略佈局。

星城篇

長沙:9宗熔斷,3宗流拍

調控“標兵”長沙的首批集中供地落下帷幕,競拍熱度分化明顯。

6月1日,湖南長沙集中供地開拍,共計出讓36宗地塊,總供應面積達334.39萬平方米,總起始價約388.19億元。從地塊分佈區域看,嶽麓區成供應大戶,有12宗地出讓,雨花區8宗,開福區和望城區各6宗,天心區、芙蓉區各1宗,長沙縣2宗,且上述地塊多位於三環沿線。

由於長沙此次采用瞭“新玩法”,整體競拍過程較為平緩,最終36宗地成功出讓瞭33宗,收金超381億元,另有3宗地塊流拍。

從企業端看,陽光城底價拿下3宗地,龍湖、保利各拿2宗,旭輝、萬科、綠地、綠城、龍光、碧桂園、金茂、建發等房企也各有所得。

9宗地遭遇熔斷

長沙此次集中出讓的36宗地塊中,有23宗地是采用“限房價、限地價、加搖號”方式出讓,有16宗地要求配建自持租賃住房,有4宗地采取“限房價、限地價、競自持租賃住房、加搖號”方式出讓。

新的玩法無疑也讓競價過程管控更加理性。

梅溪湖043號地塊是本期的重磅選手之一。據悉,該地塊位於嶽麓區青梅路與梧桐路交會處東北角,為商住用地,總出讓面積8.62萬平方米,起拍價為23.92億元,地塊所位於的梅溪湖二期定位為“長沙城市副中心,產城融合示范區”,區位優勢較強。

該地塊經過27輪報價後達到瞭土地最高限價29.9億元,進入瞭地價熔斷階段,轉為競自持租賃住房建築面積環節,這也是長沙集中供地首宗開啟競自持環節的地塊。

競自持環節又經過6輪競價,最終綠城以29.9億元 1800平方米競自持租賃住房一錘定音拿下該地塊,溢價率達25%,樓面價7750元/平方米。

同區域的梅溪湖二期044號純住宅地塊也不遑多讓,該地塊經過瞭58輪競價到達熔斷地價51180萬元,熔斷樓面價5500元/平方米,住宅限價11300元/平方米。

同樣遭遇熔斷價的還有雨花區板塘村的046號地塊、開福區的031號地塊、高新區的的038地塊等9個地塊,其中6宗純住宅用地。遭遇熔斷地塊將在搖號資格審查公示結束後三個工作日內進行現場搖號。

克而瑞認為,就熔斷地塊位置而言,多位於熱門板塊;從地塊用途來看,近年來由於商業庫存積壓嚴重,純住宅用地更為受捧;從宗地面積來看,房企多傾向資金壓力小,回報快的小面積地塊。

熱度分化

9宗地塊遭遇熔斷的背後還有19宗地底價成交,長沙土拍冷熱分化明顯。

如陽光城分別以底價拿下瞭雨花區051號商住地、望城區018號商住地(與和順投資聯合摘得)、大澤湖街道019號商住地共3宗地塊,地塊總面積約29.3萬平方米,共斥資31.8億元。

龍湖以16.22億元底價摘得長沙市040號商住地塊,樓面價4800元/平方米,地塊住宅最高限價12200元/平方米;望城區020號地塊也由龍湖底價拿下,兩宗地共耗資21.39億元。

保利則分別以19億元、15.1億元底價奪得開福區秀峰街道的025號和024號商住地塊,成交樓面地價分別為3226元/平方米、3461元/平方米。

同時,多數知名房企參與即“有獎”且多底價成交。

碧桂園以底價3.53億元摘得嶽麓區學士街道的023號商住地塊,成交樓面地價為1720元/平方米;金茂以13.1億元底價斬獲雨花區雅塘社區的032號商住地塊,樓面價6503元/平方米;旭輝以1.03億元底價獲得長沙市033號地塊,樓面價3900元/平方米;綠地以底價27億元拿下雨花區高鐵新城的的035號商住塊,這也是本次起拍價最高的1宗,成交樓面價4144元/平方米。

此外,還有3宗地塊無人問津遭流拍。

同策研究院研究總監宋紅衛指出,長沙市土拍整體符合預期,集中供地時地塊熱度分化是絕大部分城市都存在的問題,長沙也不例外。同時,由於長沙的房地產市場調控較好,市場中投資投機需求比較相對較低,過度炒作的空間較小,故此部分非核心地塊沒有高預期、高溢價。

對於部分地塊的流拍,宋紅衛認為,在大部分二三線城市集中供地後,一次出讓大量土地,開發企業的接受能力也受到挑戰,部分城市的出現流拍現象也是這個原因。

除瞭上述持續“入股”長沙樓市的房企外,本次競拍還出現瞭“新玩傢”龍光。

經過37輪競價,龍光以17.6億元總價摘得大王山片區的029號地塊,溢價率6%,這也是龍光首次進入長沙市場。據瞭解,該地塊位於嶽麓洋湖板塊,毗鄰湘江,緊鄰地鐵3號線山塘站,住宅限價11800元/平方米。

商都篇

鄭州:6分鐘拍一宗,華潤高溢價搶地

鄭州首輪集中供地火速完結,結局或早有預見。

6月3日,河南鄭州首批集中供地出讓,共推出49宗地塊,合計供應面積226.43萬平方米(折合3396.45畝),總起拍價373.69億元。其中包括金水區10宗、經開區7宗、鄭東新區6宗、惠濟區6宗、管城區5宗、高新區5宗、中原區4宗、二七區4宗、上街區2宗。

與其他城市不同的是,鄭州此次供應地塊多數為城改用地,49宗地中純凈地塊約15宗,剔除產業項目,僅有3宗純住宅用地。克而瑞認為,在鄭州市場年初“小陽春”和眾房企“僧多粥少”的現狀下,純住宅用地成為熱拍地塊,競爭激烈。

亦有河南本土房企對記者表示,大部分的城改用地都涉及項目後續用地,基本上已經“名花有主”。

如其所言,49宗地塊競拍6小時全部出讓,多數地塊一錘定音底價成交,共收金超414億元。

6分鐘拍一宗

由於城改用地較多,競拍3個小時,拍至第32宗地塊時,方才出現第一宗有溢價出讓地。這也意味著,前半場鄭州平均每6分鐘便拍出1宗地,且均為底價成交。

第一次掀起競拍小高潮的是鄭政經開出[2021]9號地塊,該地塊位於經開第五大街以西、南三環以北、經開第四大街以東、經南六路以南,出讓面積103599.08平方米,規劃為城鎮住宅、地下交通服務場站用地。

地塊一經開拍便迅速達到熔斷價,最終被金茂以約31.6億元總價搖中,溢價率30%,折合樓面價約10190元/平方米。

早在競拍前,市場便有消息稱,該地塊是不少房企關註的焦點,共吸引近70傢企業繳納保證金,單筆保證金約12.2億元,總額接近800億元。

《國際金融報》記者發現,該地塊地處供應稀缺的老經開區,熔斷後的樓面價約10190元/平方米,加上裝修後的銷售指導價22614元/平方米,拿地後的利潤空間並不低。

下午的競拍氛圍明顯高出很多。

鄭東新區北龍湖的10號、11號地塊入市也接連達到瞭熔斷價。其中10號地塊由萬科 河南睿盛房屋租賃有限公司以19.5億元總價摘得,溢價率30%,折合樓面價24652.34元/平方米;11號地塊則由保利以19.5億元拿下,溢價率30%,成交樓面價23665元/平方米。

根據出讓文件,10號、11號地塊限價均突破瞭32000元/平方米,毛坯綜合限價提高至37300元/平方米,裝修限價5600元/平方米,合計單價為42900元/平方米。

此外,經過近一小時的持續競拍,華潤、杭州建杭和誠置業有限公司以67.8億元奪得綜合用地3地塊,平均成交樓面價0.97萬元/平方米,溢價率55.5%。綜合用地3包括兩宗地,其中鄭政東出〔2021〕8號和9號地塊,總出讓面積達127129平方米,地塊定位是集科研、金融、企業總部、購物中心、奢華酒店、產業配套、公寓及住宅等功能於一體的城市綜合體。

在開拍前,該地塊被認為是將由本土老牌房企某地產與銀泰集團聯合開發,結果顯然出乎市場預料。

開拍6小時後,鄭州市首批集中供地49宗地全部出讓成功,總成交價超過414億元。其中,有溢價地塊僅5宗。

本土房企無緣熱點地塊

不難發現,上述競拍火熱的地塊最終都流入大型房企囊中,本土房企的主戰場則聚焦在城改項目上。

河南房企康橋分別以3.9億元、5.3億元拿下鄭政高出[2021]4號地塊和5號地塊,成交樓面價均為0.43萬元/平方米。上述兩宗地塊即是長椿路社區棚改用地。

建業則以總價1.5億元競得鄭政出[2021]27號地塊,成交樓面價0.38萬元/平方米。該地塊位於二七區,金沙江路(杏賈路)北、堯山路(杏園路)東,宗地面積11909平方米,該地塊即荊胡村城改項目。

而綜合用地2的鄭政東出〔2021〕7號和17號地塊即被啟迪 永威以34.68億元總價摘下,成交樓面價1.19萬元/平方米,兩地塊分別規劃為清華啟迪住宅地與清華啟迪商務用地。

同策研究院研究總監宋紅衛分析稱,從本土房企在鄭州的銷售業績來看,具有較強的實力,考慮到他們在鄭州的土地儲備較為充足,避開高溢價的土地也是情理之中的事情。

克而瑞數據顯示,截至5月31日,康橋、永威、建業分別以45.95億元、31.49億元和22.32億元位列大鄭州企業銷售榜的第1名、第6名與第9名。

有趣的是,競拍前夜不少鄭州本地的銷售人員便在朋友圈內“打雞血”,宣傳自傢樓盤將於當日啟動封盤,直至6月3日土拍結束新一輪調價後再啟動開售。

如今,49宗地塊火速成交的結果,不知又會讓這群“自嗨”的銷售們如何看待。

值得註意的是,鄭州首批集中供地供應總面積為3496畝,尚不及鄭州去年總供應計劃的四分之一。根據政府計劃供應安排,鄭州市本年度住宅用地第二批、第三批集中出讓時間預計為7月、10月,初步規劃第二批“雙集中”供應住宅用地59宗,面積約5200餘畝,規模較首批更高一籌。

瀘州篇

合肥:逐鹿濱湖,碧桂園萬科兩手空

22城首輪“兩集中”供地進程過半,繼蘇州、長沙首場集中供地收官後,合肥、鄭州於6月3日接棒上演土拍“雙城記”。

公開信息顯示,安徽合肥當日共集中出讓14宗地塊,累計面積1304.6畝,總起拍價129.057億元。其中新站區4宗、經開區1宗(加油加氣站)、蜀山區2宗、濱湖區3宗、包河區2宗、廬陽區1宗、瑤海區1宗(物流倉儲)。

最終14宗地塊成功出讓,合計收金164.2億元。其中濱湖科學城的3宗涉宅地塊是本次土拍中的最大看點。由於濱湖區供地較少,此次3宗地塊體量適中,引來多傢房企爭奪,最終皆觸頂通過搖號定勝負。

濱湖“風雲”

從網傳的一份參拍報名表來看,合肥此次出讓的12宗宅地共有超70傢房企報名。

其中偉星、萬科、保利、碧桂園、中海、合肥城建、旭輝7傢房企所報名數量皆達到10塊,偉星甚至報名瞭12幅宅地;安徽置地、新城、正榮、金輝、文一等9傢房企則報名達到5-9幅地塊。

但報的多不等於拿的多。從最終的土拍結果來看,有多傢房企在合肥這場土地盛宴中顆粒無收。

有人失落,自然有人風光。比如建發,憑借著好運氣,其與旗下的聯發一舉將濱湖區的兩宗熱門地塊收入囊中,成為本場土拍中的最大贏傢,剩餘的濱湖科學城BK202101號地塊則由安徽置地摘得。

6月3日早間,濱湖科學城BK202101號地塊率先開拍,共有19位競買人。經過20分鐘的報價後,該地塊觸及限價進入搖號環節。

由於競爭激烈,杭州城建、中梁、華宇3傢房企在這一環節中選擇瞭放棄,最終安徽置地以總價9億元 1.36萬平方米自持拿下瞭該地塊,溢價23.24%,再度入主濱湖環湖CBD。

濱湖科學城BK202102、濱湖科學城BK202103則於下午開拍,二者的激烈程度更甚,分別引來43傢、25傢房企參戰。

濱湖03號地一開拍便密集迎來28輪報價,一分鐘內直接進入搖號流程,最終被聯發以居住單價2280萬元/畝競得,總價27.98億元,溢價29.55%,競配建租賃面積達4.46萬平方米。

濱湖02號地更是在第一輪競價中直接封頂,43傢報名房企全部參加搖號,有密切關註本場土拍的人士戲稱,“搖號機都要放不下瞭”。

片刻之後,建發在一眾爭奪者中殺出重圍,以居住單價2280萬元/畝、總價19.23億元、競配建租賃面積達3.38萬平方米將該地塊裝入囊中,溢價25.27%。

建發入駐被認為是土地市場輪動的信號之一。同策研究院研究總監宋紅衛告訴記者,近兩年土地熱度主要集中在長三角蘇南和浙北區域,當前有向蘇北及周邊區域傳導的趨勢。

“合肥就是這種情況,本次拿地的企業除瞭本地房企外,還有全國化深耕合肥的房企以及新進入合肥的房企,比如建發。”宋紅衛如是說道。

多傢房企顆粒無收

至此,合肥本輪土拍中最“吸晴”的3宗地塊皆尋得歸屬。包括上述三宗地在內,合肥本次集中供地14宗地塊悉數拍出,合計收金164.2億元。

其中,濱湖、蜀山、包河等8宗地塊觸頂搖號,整體平均溢價率達到25.15%,安徽置地、中駿、文一、安徽邦泰、合肥城建、佳兆業、建發、聯發、安徽通和、旭輝、中梁、佳源、聯傢、中石化14傢企業各斬獲一宗地塊。

中駿為合肥本輪土拍中第一傢拍得地塊的房企,其以29.18億元的總價 自持租賃面積5.38萬平方米競得包河區BH202103號地塊,首次進入包河區。

該地塊的競爭也頗為激烈,共有10傢房企競買。就在濱湖科學城BK202101號地塊多方角力之時,包河區03號地塊因偉星的跳價迅速進入搖號環節,龍光、華宇、新城商開3傢房企在這一環節中選擇瞭放棄。

激進的偉星運氣似乎不太好,其在本次土拍中顆粒無收,但運氣不好的不隻是偉星。

《國際金融報》記者註意到,保利在新站高新區XZ202105號地的競拍過程中頻頻舉牌,拿地決心頗為強烈,但最終還是在與本土房企文一、邦泰、合肥城建的酣戰中敗下陣來。

情況頗為相似的還有中海。中海與安徽邦泰、合肥城建三者為新站高新區XZ202104號地的主要爭奪者,配建租賃面積一度報到8200平方米,最終由安徽邦泰摘得。萬科則與佳兆業在新站高新區XZ202106號地上相互較量,鏖戰2小時後,該地塊最終競配建破5萬平方米,由佳兆業拿下。

整體來看,合肥本次土拍頗為激烈,除瞭城市基本面以及產業支撐外,相對較高的利潤空間以及市場輪動等原因也是導致多傢房企競爭的主要因素。

宋紅衛稱,合肥經過近兩年的去化,目前各個區域庫存整體不高,房企急需補充土地儲備。另外,盡管此次土拍中的所有住宅地塊都達到瞭最高限價,但是從房價地價差來看,仍然有一定的利潤空間,基本比蘇南和浙北等核心城市利潤空間要豐厚。

姑蘇篇

蘇州:小房企逆襲

馬甲戰術失靈

蘇州為期三日的首批集中供地大戲終於落下帷幕。

5月31日-6月2日,江蘇省蘇州市首批集中供地開拍,合計出讓地塊32宗,總出讓面積為247.8萬平方米,總起始價為405.84億元。其中,蘇州姑蘇區有2宗、吳中區占8宗、高新區6宗、工業園區2宗(含1宗蘇相合作區地塊)、相城區3宗、吳江區11宗。

從用地性質來看,涉宅用地達25宗,商服用地4宗,動遷安置用地3宗。且住宅用地取消現房銷售,最高限價為28500元/平方米。

截至6月2日收官,上述32宗地合計攬金逾434億元,其中14幅地破中止價。此輪土拍中,包括恒力、華僑城、萬科、蘇高新、中梁、吳中經開區管委會在內的企業皆斬獲2幅或以上的地塊。

其中,恒力包攬瞭吳江運東、盛澤4幅地塊,成為本次拿地最多房企。而華僑城則以總價85億元成為本次拿地總價最高的房企,恒力以46.73億元、蘇高新以43.54億元位列第二、第三。

由於地價被限制得較死,相較同處長三角的杭州等城市,蘇州的利潤空間較大,因而該城首輪集中供地引來百餘傢房企爭奪,甚至有不少房企在開拍前夕密集設立子公司以期增加“中獎率”。

3地率先“達標”

根據出讓文件,本批競拍的地塊,按照價高者得的原則確定競得人。對設定市場指導價的28宗地塊,在網上掛牌自由報價和限時競價階段,土地使用權網上競價超過網上競價中止價的,網上競價中止,轉為網上一次報價。所有取得相應地塊網上競價資格的競買人均可參加該地塊一次報價。

網上自由報價階段,蘇地2021-WG-19號、蘇地2021-WG-32號與蘇地2021-WG-33號3宗地率先“達標”,報價超中止價,進入一次報價階段。

其中,蘇地2021-WG-19號地塊於首日開拍,中止價達67571.1961萬元,一次報價區間為675711961元-684487440元。

最終,有10傢企業給出一次報價,按照“以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人,以其所報價格確定為地塊競得價格”的規則,確定成交價為68180.3021萬元,由蘇州興資商務咨詢有限公司(旭輝)競得,溢價率14.16%,樓面單價為11654.12元/平方米。

據瞭解,該地塊位於吳中區胥口鎮胥進路西側、吉祥路南側,為城鎮住宅用地、零售商業用地、餐飲用地,出讓面積29251.6平方米,建築面積58503.2平方米。地塊正面胥江,一河之隔便是去化較好的建發春江明月項目,旁邊即胥口中心小學、胥江中學,地塊區位尚佳。

而新區科技城的32號、33號2宗地則分別花落武漢城建以及保利。

蘇地2021-WG-32號對武漢城建而言頗具意義,在此之前公司在蘇州並無土儲。信息顯示,該地塊在掛牌期間收到15輪報價,6月1日經過1輪競價後觸達封頂價,轉入一次報價階段,最終被武漢城建以18.45億元、12.54%的價格斬獲。

32宗地攬金超434億

盡管競爭激烈,但在蘇州地價調控政策下,該城此輪雙集中供地下的溢價率並不算高。據《國際金融報》記者統計,蘇州本輪集中供地中共有14宗地溢價超10%,占比為43.75%,蘇地2021-WG-19號地塊14.16%的溢價已算是其中高位。

溢價率最高的則為蘇園土掛(2021)02號。該地塊為6月1日首宗競價的地塊,開拍不到2分鐘即超過中止價進入一次報價階段。但隨後蘇州工業園區規劃建設委員會發佈公告稱,因瀏覽器兼容原因,上述地塊一次報價將於6月2日9:00重新啟動,所有競買人登錄一次報價系統重新進行一次報價。

最終,該地塊被南京安居以40.02億元的價格競得,溢價14.97%,創下瞭整輪集中供地中的最高溢價,同時也是溢價率最高的一幅商住地塊。

與南京安居相似,華僑城在此輪集中供地中的表現也頗為高調。土拍首日,華僑城便在蘇州連落三子,耗資85億元。其所拿下的2021-WG-17號地塊樓面價28351.52元/平方米,為本輪土拍中的最高樓面價,2021-WG-31號地塊則為總價最高的地塊,達到57.77億元。

但2021-WG-31號地塊的出讓文件中提及,競得方需在地塊競得之日起60天內引進一傢中國房地產開發企業商業地產綜合實力前15名企業(以“中國房地產業協會”正式對外公佈的《2021中國房地產開發企業商業地產綜合實力TOP50》為準)負責商業的運營管理。

華僑城顯然並不在這份名單之中,而萬達、華潤、龍湖、奧園、富力等均在列。這也就意味著,華僑城在後期或還將引入其他房企合作開發。

華僑城此次“瘋狂”拿地或是有意深耕蘇州市場。

據華僑城年報顯示,截至2020年底,公司在蘇州市場僅有2019年拿下的常熟市沙傢浜項目,而其在蘇州市區並未有住宅項目佈局。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出,今年初華僑城與蘇州城投就“蘇州虎丘大型文旅綜合改造項目”成功簽約,對於蘇州旅遊業的開發,是華僑城戰略規劃的重要部分,加之蘇州有著較好的旅遊業發展前景,華僑城拍地積極性較高,或為接下來深耕蘇州市場提前做足準備。

土拍進行到第三天,最大的“地主”已經易主恒力。截至6月2日,蘇州32宗地合計攬金434.38億元,華僑城、中梁、萬科、雅居樂、恒力等二十多傢房企皆有所獲。

重申競買要求

值得註意的是,相較於其他集中供地火熱的城市,蘇州聯合拿地、合作開發的情況並不多見。

克而瑞方面認為,這種情況一方面是地價維穩之下企業盈利安全系數較高,另一方面,從以往蘇州土拍後期來看,開發階段合作比例仍然相對較高。因此,對於尚未拿到地的企業而言,通過合作開發仍有機會介入。

整體而言,一次報價下的蘇州集中供地,靠資金也靠運氣。中小房企資金承壓下隻能靠運氣“撿漏”。例如土拍中園區唯一地塊由南京安居以40.02億元競得,相較一共40多傢公司(包含馬甲公司),可以稱得上“爆冷”。

但頗為尷尬的是,此前在土拍前夕轟轟烈烈一天註冊14傢子公司的金地並未出現在此次的競得方名單中。

信息顯示,金地於5月19日對外投資新增15傢房地產咨詢公司,其中除太倉棲吳房地產咨詢有限公司成立於5月17日外,另外14傢皆於5月18日成立。彼時,旭輝與綠城也出現瞭相同的情況。

一時之間,蘇州市場“馬甲”亂飛。有數據顯示,在此次集中供地政策實施前的1月和2月,蘇州新增房地產類公司數量分別是357傢和240傢;3月猛增至614傢,超過前兩個月總和;4月新註冊數量進一步增加到675傢。

反常的操作引起瞭官方的關註。5月21日17時20分,蘇州市自然資源規劃局緊急掛出一則《關於嚴格落實競買要求的通告》。

通告再次強調,參與競買蘇州市商住、住宅用地的競買人、競買人直接絕對控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競買;由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買。

對於違反上述規定的競買人,經認定構成違規參與競買的,將認定其為國有建設用地使用權掛牌競價出讓失信行為人,禁止其在失信行為發生後三年內參加蘇州市區國有建設用地使用權掛牌競價出讓活動。

事實上,在蘇州近幾次的土拍中,不乏有開發商違規參與競拍而遭到處罰。

最近的一次是在今年3月份,彼時龍湖兩個子公司蘇州龍湖潤園置業有限公司、蘇州光康房地產咨詢有限公司同時參與10號地塊的競拍。因上述兩傢公司同屬於重慶龍湖企業拓展有限公司全資控股,違反競拍規定,因而這兩傢子公司被勒令三年不得參與蘇州土拍。

再往前看,2020年,金地、九龍倉、雅居樂等房企也曾因同樣的操作致使參與競拍的旗下子公司被勒令三年市場禁入。