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樓市冰封的香河:房價跌破萬元已“膝蓋斬”,開發商違規促銷仍難“留客”

2021-07-19 由【】發表於 房产

2017年3月第一次限購政策出臺前,香河這個環京熱地的房價一度高達近三萬一平。今年是限購第4年,香河房價已“膝蓋斬”,一些項目房價在一萬元/平左右,甚至有項目參考價低至8500元/平。

盡管房價僅有從前的三分之一,但香河樓市卻門可羅雀。

《華夏時報》記者日前走訪瞭3個項目樓盤,當日,三個售樓處也僅有記者一位訪客。目前,限購政策要求非本地戶籍客戶購房必須滿3年當地社保,這將大部分外地客戶攔在瞭大門外。

為促進成交,有香河新房銷售悄悄對記者表示,“目前已經變相放開瞭。”記者調查發現,部分開發商為賣房使出渾身解數:包括承諾為外地客戶“解決”購房資質、買房送車位、送陽臺等。

開發商為賣房各顯“神通”

今年是香河實施限購的第4年,如今的香河樓市情景如何?近日,《華夏時報》記者實地探訪瞭3個項目樓盤,空蕩蕩的售樓中心,現場並無其他訪客。與昔日的熱鬧喧嘩相比,如今的香河樓市十分蕭條。

開發商失去瞭核心客戶群,為將房子賣出去,開始為外地客戶找單位繳納社保,先賣房,3年社保滿期後再網簽。“在執行政策,也可讓客戶先買房子。”香河禦景置業房地產開發有限公司“公園壹號”項目銷售人員張蘭(化名)對《華夏時報》記者說。

公園壹號在建項目。 於麗麗 攝

3年當地社保繳納記錄,是外地購房客與香河樓市之間無法逾越的鴻溝嗎?張蘭告訴記者,如果買一手房,開發商可以給解決資質。外地人現在到香河來買房,首付比例也可以達到30%。張蘭還稱(首付比例)從去年開始調整,從50%降到30%瞭。然而,後續記者查詢有關資料,並未發現官方政策有這項變更。

據張蘭介紹,公園壹號的開發商比較有實力。該開發商配建有安置房,安置房部分戶型與商品房近似,當銷售引領記者前往該項目的安置房實樓裡看參考戶型時,記者發現,位於安置樓高層的新房房間正在向外滲水,兩處滲水痕跡長達一米左右。

除公園壹號外,春城綠景蘭亭苑項目銷售也表示有“途徑”幫客戶解決購房資質。公開信息顯示,該項目由香河春城房地產開發有限公司開發,2019年10月開盤。該項目銷售李佳(化名)稱,項目2016年拿地,2017年開始建,約2018年末2019年初開始銷售。

春城綠景蘭亭苑小區大門。 於麗麗 攝

春城綠景蘭亭苑。 於麗麗 攝

李佳稱,購買春城綠景蘭亭苑不僅可以解決購房資質問題,車和房子還是綁定的,買房就送車位,簽署贈送協議。如果購買三居室還贈送兩個陽臺。

一位香河的中介向記者透露:“(購房)資質分四條,滿足哪一條都能買房,開發商說解決資質(的意思)是解決技能證書和學歷。“

《華夏時報》記者現場看到,公園壹號和春城綠景蘭亭苑售樓處的大廳均掛有多條紅色條幅。其中一條橫幅顯示:“購買商品房住宅前,應先取得香河縣商品住房的購房資格證明。”李佳告訴記者,這是前兩年房管局要求掛的。此外,李佳還表示,房管局查得很嚴,經常下來檢查是否存在銷售違規行為。

據李佳介紹,春城綠景蘭亭苑項目的老板原是香河當地的傢具行業大佬,2016年拿地50畝,是初次在房地產行業小試牛刀。另外還在別處拿地200畝,預備建商業地產。

《華夏時報》記者從天眼查公開信息看到,春城綠景蘭庭苑項目開發商“香河春城房地產開發有限公司”大股東是張寶春,其名下除香河春城房地產開發有限公司外,還在香河益馬傢具有限公司擔任監事,在香河縣春城傢具批發城擔任法人(該公司已於2005年吊銷)。有關銷售所言該公司拿地200畝,預備建設商業地產的信息,記者未得到核實。

扛8年不降價的“高冷”老盤

除前述兩個項目外,《華夏時報》記者還走訪瞭三田雍泓 青海城項目。

三田雍泓 青海城項目緊鄰北京通州區,從該項目出發,駕車10分鐘即可看見“北京界”。

三田雍泓 青海城小區門口左側有一處“售樓中心”,售樓中心顯示“蝸居”標識。不過,銷售人員張輝(化名)告訴記者,這裡就是三田雍泓 青海城項目售樓中心,之前在(小區)院子裡,後搬遷至此。

張輝告訴《華夏時報》記者,目前,該項目的價格區間在18000元/平米-21000/平米之間。這一價格相比其他項目顯得非常“高冷”,比同類項目的價格高出許多。“大概高出百分之六七十”張輝表示。

公開信息顯示,該項目共兩期,開盤時間分別為2013年5月23日和2015年5月23日。不過,該項目的銷售周期很長,至今仍在去化中。

三田雍泓 青海城小區。 於麗麗 攝

三田雍泓 青海城小區大門。 於麗麗 攝

目前,緊鄰該項目的萬潤 北京運河灣項目均價約9200元/平米。但三田雍泓 青海城仍然堅持對價格“死扛”。不降價的原因是什麼?張輝說:“是公司不降價。”至於公司不肯降價的原因,張輝稱,因離北京近且是現房。

記者瞭解到,三田雍泓 青海城從開盤至今已銷售8年。近日,該項目在安居客平臺推銷剩餘尾房信息,信息顯示,目前1號樓至12號樓均有在售房源。該項目開盤時間在香河樓市限購政策發佈前,也就是說,這個項目的銷售經歷過限購前香河樓市的門庭若市,也歷經瞭限購後的門可羅雀。

三田雍泓 青海城項目2016年交房。《華夏時報》記者在其小區門口看到,小區大門和樓體外立面經過五六年的風雨洗禮已不再光鮮,很難想象,這裡還有新房的庫存。

香河樓市跌宕起伏

因為毗鄰北京通州區,因此許多工作在通州的北漂會選擇在香河置業。白天在通州工作,晚上回香河睡覺。因此,香河也被稱“睡城”。因為環京的區位優勢,香河曾是炒房客的沃土,房價一度逼近30000元/平。

2017年6月2日,香河出臺限購政策,政策要求,非本地戶籍購房要求滿3年當地社保,且隻能購買一套,補繳的社保不得作為有效憑證。這一政策的出臺,使香河樓市瞬時冰封,外地客戶多數被“屏蔽”。

限購政策之前,曾有傳聞稱,北三縣將與通州統一規劃、統一政策和統一管控。這曾讓許多投資客充滿期待,也成瞭開發商營銷話術的重要噱頭。“公園壹號”項目銷售人員張蘭(化名)告訴記者,直至2017年3月限購政策出臺前,香河一些樓盤成交價高達29800元/平米。

在2017年6月限購令到來之前,香河已經在3月迎來瞭一波限購,但是3月新政並沒有將市場熱度打壓下去。

2017年3月21日,限購政策要求,非本地戶籍居民限購1套住房且購房首付款比例不低於50%。消息一出,輿論嘩然,但香河房價並未下降,反漲瞭幾千元。究其原因,張蘭分析客戶心理:趕緊買,不買就買不到瞭!

無論是客戶的恐慌心理在先,還是一些來自賣方的誘導性信號發揮瞭作用,總之,這一階段,香河樓市出現一波短暫的熱購潮。

據張蘭介紹,限購令發出後近3個月,房價一路飆升,從23000元/平米躍至26000元/平米。按此漲幅,平均每個月漲幅1000元,以100平房子為例,總價230萬,不足3個月,價值達260萬。

然而,令許多購房者始料未及,這波購房熱潮竟成瞭香河房價大跌前“最後的瘋狂”。房價飆升3個月後戛然而止,樓市行情出現戲劇性反轉。

2017年6月2日,廊坊市人民政府發佈《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,意見明確指出,非本市戶籍居民購房需提供3年當地社保且限購1套,且補繳的社保不得作為購房有效憑證。

這一消息如深水炸彈。提供3年當地社保的要求,意味著外地購房客的購房門路幾乎被卡死。 “在北三縣買房的都是去北京上班的北漂,很多人的社保是在北京繳納。“張蘭說,”從此以後,房價剎住車瞭。”

2017年,二手房業主和購房者之間出現過一段時間的心理博弈。業主不急,購房客也不急,雙方僵持瞭一段時間。不過,這種僵持,最終被業主打破。一些業主采用高杠桿炒房,三兩個月還能應付,時間一長,資金鏈斷裂,不得不降價售房。至此,房價開始下跌。張蘭表示,當時“跌得很猛”。

李佳告訴記者,在香河樓市最“瘋狂”那段時候,曾有開發商和中介合力哄抬房價。 “以前各大中介、開發商合夥去炒,大傢合夥一起漲,香河頭幾年也這樣。“李佳說。張蘭告訴記者,其認識一位炒房客,手持70多套房,這些房子都使用親友的名字,均是貸款或借款買房,在限購政策出臺後,迫於資金壓力,開始降價賣房。

前不久,《華夏時報》以及多傢媒體曾報道過,燕郊曾經出現過一個事例,總價300萬的房子,限購後價格大幅度縮水,總價變成170萬左右。業主因償還貸款吃力,不得已喊話“免費送房”。接盤者隻要肯接盤,房子免費,隻要將貸款還清即可。

送房的消息一出,許多人難以置信竟有如此“好事”,但進一步推敲發現,償還貸款的錢也足夠按最新的市場價買一套新房。張蘭對記者表示,“這雖然是個例,但也說明當時市場的一個情況。”

未來,香河樓市還會漲價嗎?一位資深的香河房產中介認為,香河樓市未來漲價與否,主要看未來通州的建設。目前,不少企業搬遷通州,如果未來通州的人數不斷上升,那麼日後購房需求必然增加。在此背景下,香河的房價仍存在漲價的可能性,但具體漲幅無法確定。

業內專業人士對購房者建議,在香河買房要有長期自持的準備,兩年內,可能不會有大漲幅。

責任編輯:張蓓 主編:張豫寧