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佛山50.9億地塊被搶,中海、保利“狀告”萬科,官方:不予支持

2021-07-19 由【】發表於 房产

2018年7月24日,廣東佛山千燈湖良溪地塊被擺上瞭競拍席,71億的高起拍價,嚇退瞭一眾房企,競拍者隻有保利和萬科。

上午10時,現場競拍正式開始。保利舉牌,直接報出瞭最高限制地價,以85.78億的總價,折合樓面價約15300元/㎡,斬獲該地塊。

保利現場唯一的競爭對手萬科,傻瞭眼,直言不能接受。但最終,保利還是將這塊19萬平方米的優質地塊揣進兜裡。

三年後,同樣是在佛山,同樣的情形再次上演。

隻不過,這一次的贏傢是萬科,而保利成瞭受委屈的一方。

國企“告狀”

7月14日,佛山自然資源局南海分局接到一封“告狀信”,名為《關於土地拍賣的情況反映》。

告狀的是國企保利、中海,矛頭指向萬科。

保利、中海認為,在7月12日進行的TD2021(NH)WG0033地塊競拍過程中,萬科將配建保障性住房面積從1.7萬平方米,直接跳價報出2.5萬平方米,如此競拍報價過程存在不妥。

“使國有企業失去瞭公平競爭的機會。”信中說。

公開資料顯示,萬科是混合所有制企業,深圳國資全資子公司深圳地鐵是第一大股東。

“沒有說不允許跳價。”7月16日,佛山自然資源局南海分局相關負責人對《鳳凰WEEKLY地產》表示,整個交易過程公開透明,交易規則在交易公告的30天內,都沒有發生更改。

“全國各地網上定價時,都允許階梯的一倍或者幾倍進行報價。所以,他們(中海、保利)的訴求,我們是不支持的。”上述負責人稱。

該負責人稱,類似情況之前也出現過,主要出現在比較熱門的地塊,“他們畢竟沒拿到地,心裡可能不舒服,所以才會選擇投訴。”

IPG中國首席經濟學傢柏文喜表示,跳價作為企業競拍中的報價策略,隻要不違反競拍規則就是允許的,公開與充分競爭是形成公平競爭的條件,跳價在合乎規則的范圍內,不會影響市場公平競爭。

這宗引起中海、保利不滿的地塊,位於佛山南海桂城環島東路以西地段,是一塊占地逾16萬平方米的商住地塊,與廣州僅一路之隔,算得上真正的臨廣地塊,競拍當天,吸引瞭萬科、中海、招商蛇口、保利在內的至少8傢房企爭奪。

據悉,該地塊入場保證金就得8.4億,地塊起拍價達42億,上限價是50.9億。

數輪拉鋸下來,上述地塊競拍價早早地達到瞭封頂價50.9億元,主要僵持在配建面積上,畢竟誰都不想多出錢。

終於萬科失去瞭耐心,到第59輪的時候,在1.7萬平方米配建面積的基礎上,直接增加8000平方米配建。

最終,萬科以“雙封頂”50.9億元+2.5萬平方米的配建的代價奪得該地塊,溢價率21%,折合樓面價21334元/㎡,成功躋身佛山樓面價TOP3。

這一次,保利站在瞭三年前那場土拍中萬科的位置,體會到瞭當時萬科眼睜睜看著“肥肉”被搶走時的痛惜。

政策要不要改?

“一般情況下,是不存在跳價的,企業拿地報價很謹慎,不可能一口氣報到底。”知名地產分析師嚴躍進告訴《鳳凰WEEKLY地產》,除非是在拿地競爭壓力比較大的情況下,企業很想把地拿到手。

搶地大戰的背後,是搶“地盤”大戰。

此次三傢巨無霸房企爭奪的佛山市場,地處大灣區,也是房企資金流向的主要城市。

根據貝殼研究院統計,上半年50強房企“花錢最多”的前十個城市中,就有佛山。

另據克而瑞數據,2021年上半年,佛山商住地合計成交42宗,成交總價557.83億元。其中,中海、保利分別奪得佛山拿地金額第1、第2,萬科則排在第7。

誰都不想輸,但這次,木已成舟。

中海、保利建議,“調整競標模式,確保競標的公平性。”

“他們提的建議,我們也註意到瞭,正在研究,看以後再怎麼進行優化瞭。”佛山自然資源局南海分局相關負責人在回應記者時表示。

“比如,定價不能一下子跳價,跳得這麼厲害,(允許)3倍以內,或是4倍以內去進行。”該負責人稱。

柏文喜對記者表示,為避免過度跳價造成競爭脫離理性軌道,地方政府在制訂競拍規則時需要適當限制單次報價的加價幅度,而不是事後再破壞規則來進行幹預。

嚴躍進認為,這件事接下來對各個企業,尤其是各個土地交易部門來講,也是需要去研究的。比如,如何形成理性拿地,以及引起行業內對相關規則的微調也是很關鍵的。

“目標”壓頂

保利、中海、萬科,這次事件中的三傢房企如果任意換掉一傢,或許就沒有這場意外的戲碼。

但是偏偏,這三傢房企今年都想鉚足瞭勁,向前沖。

作為央企的老大哥,保利在2017年就喊出“三年重回前三”的遠大目標。如果不出意外,2019年,保利就應該以超過5000億的銷售成績,重回前三,但結果並未如意,保利被留在第五。

董事長宋廣菊不得不把“重回前三”的時間表拉長,這一拉長就是3-5年。

而“利潤之王”中海地產,同樣有著對規模的渴望。2020年,中海地產董事局主席顏建國曾給中海地產定下4000億港元的銷售目標,最終完成瞭3607億元,由於港幣貶值,達成瞭目標。

在2020年業績發佈會上,中海地產管理層表示,未來5年,銷售規模會按年實現兩位數增長。

按照克而瑞排名,2020年,保利第5,中海第6,二者之間的銷售額相差超過千億。

按照宋廣菊的說法,目標隻是一個牽引。在目標的牽引下,央企保利、中海絲毫沒有掩飾進取心。

過去幾年,保利、中海拿地金額一直維持在TOP10。

今年上半年,保利延續瞭這種趨勢,據中指研究院數據,其以794億的拿地金額排名第二,較去年上升6個名次。

排在第一的,正是這次事件中站在對立面的萬科,拿地金額962億,奪得第一的寶座,較去年上升瞭16個名次。一直被質疑保守,萬科需要加緊步伐。

與前兩者相比,去年上半年拿地榜的第二位中海,在今年上半年下滑至第10位。據媒體統計,在首輪集中供地中,中海在北京、廣州、深圳等一線城市中,顆粒無收。

(作者|劉碎平 實習生陳萬山 編輯|曹蓓)