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很快22城集中超量供應來襲!

2021-07-21 由【】發表於 房产

來源: 米宅

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今年上半年,土地市場發生瞭巨大變革。

各大城市的供地速度,明顯加快瞭。

22座市場火熱的重點城市, 一年3次的住宅用地集中供應,開始瞭。

從4月中旬長春打響集中供地第一槍,到6月底武漢落下集中供地最後一槌。

今年首輪集中供地完美收官。

據不完全統計,首輪集中供地總計成交住宅用地約861塊,土地出讓金總額1.07萬億元,綜合溢價率約15%。

註:圖片來源於中房網

而這,隻是今年的第一波土地集中供應。

緊接著,還會有第二波、第三波。

如果沒有意外,未來半年,各大城市將會繼續迎來土地超量供應。

2

雖說重點城市是一年分3波集中供地,但,有幾個城市第一波的供地量就非常高。

比如北京和廣州,首批集中供地的面積就超過瞭去年全年的一半。

還有天津和鄭州,也都接近50%。

還有很多熱點城市,也都宣佈今年的土地供應量不少於去年。

從供地總量看,重慶今年計劃供地1.45萬公頃,規模最大,比2020年增長瞭17%。

其中,計劃供應住宅用地2678公頃,可以說非常驚人瞭。

而鄭州今年的住宅用地供應量僅次於重慶,計劃供應住宅用地1166.29公頃。

除瞭重慶和鄭州,杭州、成都和北京今年的住宅用地供應量也都在1000公頃以上。

哪怕是土地資源匱乏的老牌一線城市上海,也明確表示,全年住宅用地計劃供應量要持續增加。

同時,進一步加大郊區軌道交通站點周邊,以及嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個新城的土地供應力度。

深圳也是一樣,結合今年的供地計劃看,土地計劃供應量達363.3公頃,相比2020年提升瞭91%。

今年上半年,重慶、長沙、鄭州、成都等供地大戶成交量都在1200萬㎡以上。

重慶上半年共成交2292萬㎡,繼續領跑。

長春由於已經進行瞭兩輪集中供地,成交量大增,上半年僅次於重慶,排在第二位。

註:圖片來源於克而瑞地產研究

多個熱點城市的供地力度明顯加大,成交體量都超過瞭去年同期水平。

3

樓市走到今天這個階段,我們發現,政策調控手段在不斷推陳出新。

如今, 已經真正著眼於最原始的供需關系,把落腳點集中放在瞭土地端。

上一波,還是集中去庫存。

這一波,已經變成集中供土地。

為什麼一定要保證集中大量的供土地?

我們知道,之前的土地是攥在地方ZF手裡的,他們想怎麼賣就怎麼賣。

換句話說,地方可以通過控制土地供應量來調控地價。

如果市場行情不好,土地賣不上價,就可以搞個饑餓營銷,少供點地。

開發商乍眼一看,沒幾塊地啊。

於是,競價、競價、競價。

地價越拍越高,再出個地王,市場一下子就熱起來瞭,房子自然好賣。

試想,合肥樓市為什麼那麼火?

除瞭長三角熱度的傳導,以及周邊地市資金湧入之外, 還跟合肥自身的供需有很大關系。

年初,合肥9區中,有5區住宅都是0供應。

整個2020年,合肥政務區住宅用地0供應,濱湖區隻成交瞭2宗地200多畝,經開區、高新區和瑤海區也都隻成交瞭3宗土地。

年後的供地量依然沒有增加,甚至比前幾年的供地量還要少。

整個合肥庫存告急,面臨房荒,供需失衡,房價自然上漲。

可是現在,地方ZF供地,要求必須遵守3條規則——

1、全年土地供應規模不得低於近五年平均交易量。

2、供應的土地,必須在三次之內掛出來賣。

3、土地供應計劃,必須向全社會公開。

上面的套路就行不通瞭。

且,土地出讓金的征收權收歸中央,調控更加徹底。

一環扣一環,基本上杜絕瞭炒作的可能。

4

更為關鍵的是,不僅僅是集中供地,還是集中供好地。

我們看到,不少熱點城市的優質地塊土拍溢價率還是比較高的。

徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等城市的溢價率在優質地塊出讓的帶動下都超過瞭20%。

徐州上半年的平均溢價率更是高達60%,其中銅山區土地單價紀錄更是在今年刷新。

而西安、重慶等城市在熱點區域優質地塊大量入市的帶動下,溢價率都超30%。

此外,深圳雖然在首批供地中隻出讓瞭6塊土地,但其中有3塊溢價率超過瞭40%。

廈門推出的5塊位於市中心的土地樓面價均價達3.5萬/㎡,較去年全年成交樓面價增長71.9%。

廈門第二場土拍熱度依然不低,過半地塊的溢價率都超20%。

特別是廈門島內出讓的唯一地塊,吸引瞭7傢開發商競拍,最終由建發拿下,平均樓面價5萬/㎡。

北京也毫不吝嗇,首批集中供地30宗,掛牌總價超千億。

30塊地分佈在12個區域。其中,有15塊地位於中心城區。

同時,朝陽區仍是供地的熱門區域,有10塊地,海淀區有2塊地。

這些地塊吸引瞭多傢頭部開發商參與,萬科、中海等更是報名瞭多塊地的競拍,最終30塊地全部成功出讓。

特別是融創,在北京首輪土拍中成功拿下4塊地,包括最受關註的樹村南北優質宅地,成交樓面價都在6.8萬/㎡。

註:圖片來源於克而瑞地產研究

還有杭州未來科技城、錢江世紀城等熱點板塊也有諸多優質宅地出讓。

其他的包括寧波、溫州等城市都是如此,土地供應有量又有質。

5

土地集中供應,相應的,新樓盤也會紮堆入市。

畢竟現在開發商的開發節奏都差不多,隻要你不捂盤。

百強開發商中,這波融創是拿地最多的,共計34塊,重點佈局一線城市。

拿地數量位居第二的中鐵,共計30塊。

萬科 落子15城,共拿下29塊地,位居第三。

位居第四的則是央企保利,佈局14城,拿地總數為22塊。

此外,還有一些開發商隻在一個城市拿下一塊地。

這裡面,有華夏幸福、奧園、世茂、花樣年、建業等。

如果你所在的城市在那 22個名單之中,不妨 留意一下集中出讓 的時間。

言下之意就是,今年會持續入市不少好房子,準備好現金吧。

不過,這裡有 一 個前提, 一定要關註稀缺資源。

這也就解釋瞭這一輪一二線城市優質核心資產和學區房的上漲。

當熱錢沒有辦法區分好壞的時候,稀缺就成瞭重要的判斷標準。