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多宗土地低價成交 西安集中供地首秀大多數房企持觀望態度

2021-07-22 由【】發表於 房产

本報記者 黃永旭 西安報道

繼全國22個重點城市集中供地之後,西安首次集中供地也揭開瞭謎底。不過,相對22個重點城市,西安集中供地首秀略顯倉促。

在6月底,西安集中供地首拍的5宗住宅地中,有2宗流拍,1宗中止。摘得的地塊中,金茂以綜合成本2897萬元/畝、溢價20%競得高新區71畝住宅地,綠城以綜合成本2440萬元/畝、溢價30%摘得航天基地109畝住宅地。

不過,《中國經營報》記者調查發現, 相對於土地市場的平靜,西安樓市仍然是熱度不減。2021年6月,全國100個城市新建住宅平均價格為16063元/平方米,環比上漲0.36%,同比上漲3.89%。其中,西安新建住宅價格環比上漲0.59%,並列排名百城房價第16名,樣本住宅均價為11218元/平方米。

“集中供地的目標就是要實現穩地價、穩房價、穩預期,西安首次集中供地的穩定乃預料之中。”西安市住房和城鄉建設局一位受訪官員判斷,隨著西安市集中供地政策的實施,西安房價會逐漸趨於穩定。

首秀平穩落地

在西安,曾經因為一塊115畝的土地,經過139輪競價之後出現“熔斷”,最終通過搖號摘得。因此,西安集中供地未曾開拍就被預測競爭會異常激烈。

然而,最終的結果卻出乎意料,多宗土地以綜合成本價成交。6月29日,西安集中拍賣5宗地塊,分別位於大明宮、高新區和航天基地板塊,其中4宗為居住用地,1宗為商住混合用地,總面積419.1畝。出人意料的是,位於大明宮板塊的2宗地塊流拍,高新區1宗地塊中止拍賣。其餘2宗地塊則分別由金茂集團和綠城集團摘得。

其中,金茂集團競得位於魚鬥路以南、經九路以西,高新十二小南側的GX3-33-9地塊,宗地面積47876.4平方米,約合72畝,土地性質為居住用地,成交價18億元。

該塊地土地單價2507萬元/畝,樓面價13429元/平方米,溢價率20%,規劃容積率不大於2.8,且商品住宅毛坯銷售均價不高於23741元/平方米。

另外,金茂集團須自持15%租賃住房,建築面積19674.6平方米(含10%基礎自持租賃住房建築面積13116.4平方米,自持年限為10年),並按照西安市住建局《關於進一步規范商品住房項目配建公共租賃住房有關事項的通知》要求承擔公共租賃住房配建義務。

次日,即6月30日,西安又集中出讓瞭15塊宗地。其中,競得單位主要為陜建、當代置業、興正源、遠洋集團。

記者註意到,此次西安的集中供地,雖然前後一共釋放瞭20塊宗地,但是其中包括瞭9塊安置房用地、1塊共有產權房用地、1塊商服用地、2塊用地須配建公租房。純粹居住用地地塊並不多,各地塊的出讓面積有的也不算非常大,比如陜建此次拍得地塊CB2-8-315-3,純居住用地,出讓面積僅35.218畝。

“西安首次供地之所以平穩,主要基於兩個方面,第一是預設瞭未來的銷售價格,第二是給出的地塊均有一些限制,這使得很多房企隻能觀望,不敢下手。”一傢房企高管向記者表示,此次安置房的地塊基本都是被本土企業摘得。比如,“西安市高新區城更大仁房地產開發有限公司”“西安市高新區城更雙興房地產開發有限公司”“西安市高新區城更四安房地產開發有限公司”,這三傢公司的股東均為西安龍億房地產開發有限公司,而龍億地產屬於高科集團旗下子公司。

因此,該人士判斷,此次集中供地並不能真實地表達房企對西安土地市場的意願。後期,西安集中供地可能會出現不一樣的景象。

能否抑制房價上漲?

根據國傢統計局數據顯示,西安樓市的熱度仍在繼續,6月西安新建商品房住宅銷售環比上漲1.0%(5月為0.5%),漲幅比上月微擴0.5個百分點。同比上漲8.2%(5月為8.0%),漲幅比上月微擴0.2個百分點,這已經是西安新房持續第63個月上漲。

那麼,隨著西安集中供地政策的落地,西安的房價能否得到抑制?

記者註意到,近年來隨著西安市房價不斷的上漲,相關的樓市調控政策頻頻出臺。2021年3月31日,西安市人民政府辦公廳發佈《關於建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“3·30政策”)中明確,堅決貫徹落實黨中央、國務院“房子是用來住的、不是用來炒的”決策部署,進一步穩地價、穩房價、穩預期,切實促進西安市房地產市場持續平穩健康發展。

可以看到,“3·30政策”中,在堅持“房住不炒”的基調下,“穩地價”占據首要位置,成為首要任務和目標。另外,值得註意的是,“3·30政策”第一條便提出,建立完善房地聯動機制,住房用地實行“限房價、定品質、競地價”的出讓方式,並明確每年按季度集中發佈住宅用地出讓公告,集中組織國有建設用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人,不得參與土地競拍。

同時,從此次西安集中供地的地塊來看,很多地塊都有明顯的調控措施,例如配建比例等,因此,真正意義上的“純住宅地”並不多。所以,大多數房企還是持觀望態度。

至於西安的房價會不會因為集中供地的政策落地而穩定,多位房企人士表示,價格的決定因素主要是供需關系,如果能夠加大土地供應量,那麼西安房價將有望穩定,甚至下降。