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房企主營業務毛利率承壓

2021-07-22 由【】發表於 房产

● 本報記者 董添

近期,房企入市項目持續處於低位,且銷售放緩,主營業務毛利率承壓。業內人士指出,近年來不少房企高地價項目較多,且受到調控政策影響,因此毛利率下滑。預計具備實力的規模房企將在鞏固開發業務的情況下,積極尋找第二增長點;而謀求轉型將成為實力較弱房企新的發展方向。

毛利率下滑

7月20日,華僑城A披露的投資者關系活動記錄表顯示,今年以來多地開始試行“兩集中”供地等政策,推動房地產行業健康穩定持續發展。目前,行業整體毛利率處於下行趨勢,預計公司的地產業務毛利率會存在一定程度的下滑。但基於公司成熟的成片綜合開發模式,以及文旅綜合項目各板塊及業務相互融合形成有機整體,產生瞭明顯的協同與集群效應,未來地產業務毛利率水平會趨於平穩。

華僑城A指出,集中供地政策可以引導房地產行業規范化高質量發展,對房地產企業的風險防范能力、融資能力及開發運營能力等提出瞭更高要求。風險防范一直是公司高度重視的問題,公司已采取瞭一系列措施,如嚴控負債、以收定投、改善經營現金凈流量等。

從房企披露的上半年業績快報看,凈利潤增速普遍較低。以保利地產為例,上半年公司實現營業收入約901.09億元,同比增長22.25%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤約102.98億元,同比增長1.72%。報告期內,公司共實現簽約金額2851.85億元,同比增長27.01%。

對比主流房企近年來披露的毛利率數據,西南證券指出,頭部房企毛利率普遍低於30%,相比疫情之前普遍下滑5至10個百分點。相關房企毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。此外,部分房企毛利率受到產品結構及銷售區域的影響。

西南證券指出,在“房住不炒”的背景下,新房價格持續受限,同時核心城市土地供不應求,土地價格持續上漲。因此,毛利率下滑成為行業的重要特征。從結轉周期看,毛利率下滑可能會持續2-3年。而房企集中佈局人多地少的熱點城市,毛利率難有起色。

銷售增速放緩

值得註意的是,從房企披露的銷售數據看,近期銷售增速普遍放緩,不少房企6月份銷售額同比下降。

中信建投研報顯示,7月10日至7月16日,重點城市新房成交面積同比下降14.1%,環比下降14%。其中,一線城市環比下降25.9%,二線城市環比下降3.6%,三線城市環比下降28.6%。百城新增供地面積66.39萬平方米,整體庫存有所下降,7月推盤環比下行。一線城市、二線城市均無新增土地供應,三線城市新增土地供應66.39萬平方米,均價為1837元/平方米。截至7月16日,7月份推盤總量為167個,同比下降66%,環比下降70%。其中,一線城市推盤量環比下降44%,二線城市推盤量環比下降71%,三線城市推盤量環比下降74%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示,最近兩年竣工數據一直偏低,疫情影響瞭房企的開工節奏,積壓的項目集中到瞭2021年竣工。隨著房企開工節奏加快,疊加各地對工期的管控趨嚴,竣工指標持續改善。嚴躍進指出,隨著竣工規模處於高位,預判後續房屋交易量會有所增加,並帶動傢具裝修等消費需求上升。

加快出貨節奏

58安居客房產研究院分院院長張波指出,22個城市實施土地集中供給,上半年僅集中供給瞭一次,另外兩次會在下半年。在此背景下,下半年房企會加快出貨節奏,快速回籠資金以備拿地,部分去化慢的企業或加大促銷力度。

張波認為,一些熱點城市整體熱度相比去年下半年明顯降溫,這種趨勢還會延續,但市場分化依然明顯。

中信建投證券指出,未來一段時間,具備實力的規模房企將在承受利潤率下滑的同時積極拓展自身能力圈,以鞏固自身開發業務並尋找利潤的第二增長點;對於實力較弱的中小民營房企,則面臨缺地的困境,謀求轉型成為其新的發展方向。從目前情況看,資產管理能力圈拓展(零售商業地產運營、物業管理服務)、轉型醫美、發力代建成為三個較為清晰的方向。地產開發板塊看好經營穩健、杠桿率低或改善明顯的龍頭房企和商業運營能力突出的房企。此外,多元化轉型卓有成效的開發商也值得關註。